吉林省人大常委会


长春市城市房地产交易市场管理条例
吉林省人大常委会


（1995年6月16日吉林省第八届人民代表大会常务委员会第十七次会议批准 1995年6月16日公布施行）^

目 录

第一章 总 则
第二章 房地产转让
第三章 房地产租赁
第四章 房地产抵押和房屋典当
第五章 房地产交换
第六章 房地产价格评估
第七章 房地产中介服务
第八章 法律责任
第九章 附 则

第一章 总 则
第一条 为加强城市房地产交易市场的管理，维护房地产交易市场秩序，保障房地产交易当事人的合法权益，促进房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本条例适用于本市行政区域城市规划区范围内的房地产交易市场管理。任何单位和个人进行房地产交易，均应当遵守本条例。
本条例所称房地产交易，包括房地产转让、房地产租赁、房地产抵押和房屋典当及其他房地产经营活动（土地出让除外）。
第三条 房地产交易应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
房地产交易必须在依法设立的房地产交易市场进行。
第四条 长春市房地产管理局、县（市）城建管理部门分别是本行政区域内城市房地产交易市场的行政主管部门。
长春市房地产市场管理处、县（市）城建管理部门下设的房地产交易市场管理机构（以下简称房地产市场管理部门）分别负责本辖区内的房地产交易市场的日常管理工作。其主要职责是：
（一）宣传贯彻执行有关房地产交易市场管理的法律、法规和规章。
（二）房地产交易的审核、登记和鉴证。
（三）按照规定收缴房地产交易有关费用。
（四）受税务部门委托，代征房地产交易有关税款。
（五）房地产交易市场价格评估的管理。
（六）房地产中介服务机构的管理。
（七）商品房屋销（预）售的审批、发证和管理。
（八）房地产中介服务人员的业务培训、资质审查，发放资格证书。
（九）房地产交易活动的监督、检查，查处违法行为。
市、县（市）土地行政主管部门负责土地使用权转让、出租、抵押等的权属管理和监督检查，工商、税务、物价、财政、国有资产、建设、公安、金融等部门应当按照分工，各司其职，配合房地产行政主管部门做好房地产交易市场的管理工作。
第五条 市、县（市）人民政府对在房地产市场管理工作中做出突出贡献的单位和个人，应当给予表彰和奖励。

第二章 房地产转让
第六条 本条例所称房地产转让，是指房地产权利人通过合法方式将其房地产转移给他人的行为。包括：
（一）买卖、赠与房地产的。
（二）继承房地产的。
（三）以房地产作价入股，与他人成立企业法人的。
（四）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产或者联建房屋的。
（五）因企业被收购、兼并或者合并，房地产随之转移的。
（六）以房地产抵债的。
（七）法律、法规规定的其他情形。
第七条 房屋及其附着物所有权转让时，其使用范围内的土地使用权随同转让；地上无房屋及其附着物的土地使用权，也可以依法转让。
有下列情形之一的房地产，不得转让：
（一）无合法权属证件的。
（二）权属有争议的。
（三）司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。
（四）共同共有房地产，未经其他共有人书面同意的。
（五）以出让方式取得土地使用权，不符合本条例第九条规定的。
（六）未取得《商品房销（预）售许可证》的。
（七）法律、法规规定不得转让的其他情形。
第八条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于房屋建设工程的，应当完成开发设资总额的25％以上；属于成片开发土地的，应当形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时，房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
第九条 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，按照国务院的规定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家。
第十条 房地产转让，当事人应当签订《房地产转让合同》，合同中应当载明土地使用权取得的方式，并在合同签订之日起三十日内到房地产市场管理部门申请办理转让手续；房地产市场管理部门对当事人的申请进行审查，符合规定的，应当自受理之日起三十日内予以办理。房地产转
让当事人必须持转让批准文件到房屋产权管理部门和土地行政主管部门办理权属登记。
未办理房地产转让手续的，房屋产权管理部门和土地行政主管部门不得为其办理权属登记。
第十一条 办理房地产转让手续，当事人应当提供下列证件：
（一）房屋所有权证书、土地使用权证书等权属证件。
（二）当事人身份证件、法人或者其他组织证明文件；委托人的书面委托证明。
（三）《房地产转让合同》。
（四）其他证明文件。
房地产转让，需要经有关部门批准的，应当提供有关的批准文件。
第十二条 销（预）售商品房的，必须经房地产市场管理部门审查批准，取得《商品房销（预）售许可证》。
《商品房销（预）售许可证》实行年检制度。
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报市、县（市）人民政府房地产市场管理部门和土地管理部门登记备案。

第十三条 商品房预售，应当进入房地产交易市场挂牌交易，并符合下列条件：
（一）持有土地使用权证书等有关证件。
（二）持有《建设工程规划许可证》及其附件。
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
第十四条 商品房预购人将购买的未竣工的商品房再行转的，当事人应当签订书面合同，并在合同签订之日起三十日内到房地产市场管理部门申请办理登记、鉴证手续；房地产市场管理部门对当事人的申请进行审查，符合规定的，应当自受理之日起三十日内予以办理；原合同规定的权
利义务随之转移。
未办理登记、鉴证手续的，商品房建设单位不得为购房者更名。
第十五条 商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设，并由房地产市场管理部门会同金融部门监督。
第十六条 在报刊、广播、电视、广告牌等载体发布商品房销（预）售广告的，必须注明其销（预）售许可证号码。
广告主和广告发布者不得发布未取得《商品房销（预）售许可证》的商品房销（预）售广告。
第十七条 房地产拍卖，必须由房地产市场管理部门负责组织，并由其指定的拍卖机构进行。其他任何单位和个人不得擅自组织房地产拍卖。
第十八条 房地产权利人转让租赁期限未满的房地产时，应当提前九十日通知承租人。在同等条件下，承租人有优先受让权。
房地产权利人转让共同共有房地产时，应当征得其他共有人书面同意；转让按份共有房地产时，有权转让属于自己的份额。在同等条件下，其他共有人享有优先受让权。
第十九条 进行房地产转让的，当事人应当按照规定缴纳有关税费。

第三章 房地产租赁
第二十条 本条例所称房地产租赁，是指房地产权利人作为出租人，将其房地产出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
房地产权利人出租柜台、橱窗、场地或者以联营、承包经营等方式，提供房地产或者其附属设施给他人使用，并直接或者变相收取财物的，视同房地产租赁。
第二十一条 有下列情形之一的房地产，不得出租：
（一）无权属证明的。
（二）权属有争议的。
（三）经房地产管理部门鉴定为危险房屋的。
（四）已经设定抵押，未经抵押权人同意的。
（五）共同共有房地产，未经其他共有人书面同意的。
（六）司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。
（七）法律、法规规定不得出租的其他情形。
第二十二条 房地产租赁，出租人必须到房地产市场管理部门申领《房地产租赁许可证》，严禁无证租赁。
《房地产租赁许可证》实行年检制度。
第二十三条 申领《房地产租赁许可证》，出租人应当提供下列证件：
（一）房屋所有权证书或者房屋使用权证书、土地使用权证书。
（二）当事人身份证件、法人或者其他组织证明文件；委托人的书面委托证明。
（三）共同共有房屋租赁的，应当提供其他共有人同意的书面证明。
（四）其他证明文件。
第二十四条 工商、税务部门在办理营业执照、税务登记时，应当要求租赁房地产经营的单位和个人提交《房地产租赁许可证》，无许可证的，不予核发营业执照，不予办理税务登记。
第二十五条 房地产租赁，当事人应当签订《房地产租赁合同》，并在合同签订之日起三十日内到房地产市场管理部门申请办理登记、鉴证手续；房地产市场管理部门对当事人的申请进行审查，符合规定的，应当自受理之日起三十日内予以办理；当事人必须按照规定缴纳有关税费。
第二十六条 办理房地产租赁登记、鉴证手续，当事人应当提供下列证件：
（一）《房地产租赁许可证》。
（二）《房地产租赁合同》。
（三）当事人身份证件、法人或者其他组织证明文件；委托人的书面委托证明。
（四）其他证明文件。
第二十七条 经房地产权利人书面同意，承租人可以转租房地产。转租房地产应当签订转租合同，并在房地产市场管理部门办理登记、鉴证手续，缴纳有关税费。
未经房地产权利人书面同意，承租人不得擅自转租房地产。
第二十八条 房地产出租人应当遵守下列规定：
（一）按照合同约定的时间向承租人提供房地产。
（二）按照合同约定的标准收取租金，不得收取租金以外的其他费用。
（三）不得对承租人正常、合理使用房屋进行干扰和妨碍。
（四）按照合同约定的责任，检查、维修房屋及其设施，保证房屋安全。
（五）改建、扩建或者装修房屋，应当征得承租人同意。
（六）未按照约定及时修缮房屋，出租人经承租人书面通知仍不修缮房屋的，承租人可报请房地产市场管理部门核查。经同意后可自行修缮，由此发生的费用，由出租人支付。
出租人违反前款规定，给承租人或者他人造成人身、财产损害的，应当依法承担民事责任。
第二十九条 承租人应当遵守下列规定：
（一）按照合同的约定向出租人交付租金。
（二）按照合同的约定合理使用房屋，不得擅自改变房屋的结构和用途。
（三）确需改变房屋用途或者进行装修，应当征得出租人的同意，并承担由此发生的费用。
承租人违反前款规定，给出租人或者他人造成人身、财产损害的，应当依法承担民事责任。
第三十条 承租人有下列行为之一的，出租人可以提前解除房地产租赁合同，并要求赔偿经济损失：
（一）利用房地产进行违法活动的。
（二）擅自改变房屋用途或者擅自拆改房屋及其附属设备的。
（三）未经出租人同意，转租房地产的。
（四）拖欠租金累计六个月以上的。
第三十一条 出租人有下列行为之一的，承租人可以提前解除房地产租赁合同，并要求赔偿经济损失：
（一）未按照合同约定维修房屋的。
（二）干扰、妨碍承租人正常使用房屋的。
（三）对承租人提出无理要求的。
第三十二条 无正当理由提前解除房地产租赁合同的，责任方应当赔偿对方因此而造成的经济损失。
第三十三条 房地产租赁合同变更、解除、终止的，当事人应当在三十日内到房地产市场管理部门申请办理登记手续；房地产市场管理部门对当事人的申请进行审查，符合规定的，应当自受理之日起三十日内予以办理。
第三十四条 以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成房屋出租的，应当按照有关法律、法规、规章规定缴纳土地收益。

第四章 房地产抵押和房屋典当
第三十五条 本条例所称房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
第三十六条 依法取得的房屋所有权（含房屋期权，下同）连同房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。
以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。
第三十七条 有下列情形之一的房地产，不得抵押：
（一）无房屋所有权证书、土地使用权证书等权属证件的。
（二）权属有争议的。
（三）司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。
（四）共同共有房地产，未经其他共有人书面同意的。
（五）法律、法规规定不得抵押的其他情形。
第三十八条 房地产抵押，当事人应当签订《房地产抵押合同》，并在合同签订之日起三十日内到房地产市场管理部门申请办理登记、鉴证手续；房地产市场管理部门对当事人的申请进行审查，符合规定的，应当自受理之日起三十日内予以办理；当事人必须按照规定缴纳有关税费。
第三十九条 办理房地产抵押登记、鉴证手续，当事人应当提供下列证件：
（一）房屋所有权证书、土地使用权证书等权属证件或者房屋期权证件。
（二）当事人身份证件、法人或者其他组织证明文件；委托人的书面委托证明。
（三）共同共有房地产抵押，应当提供其他共有人同意的书面证明。
（四）《房地产抵押合同》。
（五）其他证明文件。
房地产抵押，需要经有关部门批准的，应当提供有关的批准文件。
第四十条 同一处房地产设定数个抵押权的，其抵押担保债务之和不得超过该房地产的评估现值。
第四十一条 以按份共有房地产设定抵押的，抵押人应当书面通知其他共有人，并以抵押人所有的份额为限；以共同共有的房地产设定抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人书面同意，共同共有为抵押人。
第四十二条 以已出租房地产设定抵押的，抵押人应当告知抵押权人，并书面通知承租人。抵押合同签订后，原租赁合同继续有效。
第四十三条 已设定抵押的房屋，抵押人如需翻建、扩建或者改变使用用途的，必须取得抵押权人的书面同意，抵押合同另有规定的除外。
第四十四条 抵押合同有效期内，抵押人未征得抵押权人书面同意，不得对抵押房地产进行权属处置。
第四十五条 有下列情形之一的，抵押权人可以向房地产市场管理部门申请处分抵押房地产：
（一）抵押人未依约偿清债务的。
（二）抵押人死亡、被宣告死亡或者失踪而无人代其履行债务的。
（三）抵押人的继承人、受遗赠人或者代管人拒不履行债务的。
（四）抵押人被宣告解散或者破产的。
（五）抵押合同约定的其他情形。
第四十六条 房地产抵押期满，抵押人不能清偿债务的，处分抵押房地产所得价款，依照下列顺序和原则分配：
（一）扣除抵押房地产应当缴纳的税费（包括应当缴纳的土地使用权出让金）。
（二）支付拍卖费用。
（三）偿还抵押权人贷款本息。
（四）剩余金额交还抵押人。
同一房地产设定数个抵押权的，按照抵押登记的先后顺序清偿；价款不足的，抵押权人有权另行追索。
第四十七条 房地产抵押期满，债务清偿完毕，抵押合同即行终止。
第四十八条 抵押合同的变更、解除或者终止，当事人应当在三十日内到房地产市场管理部门申请办理登记手续；房地产市场管理部门对当事人的申请进行审查，符合规定的，应当自受理之日起三十日予以办理。
第四十九条 本条例所称房屋典当，是指房屋所有权人作为出典人将其房屋的占有权、使用权、收益权交付给承典人，由承典人支付典金的行为。在典期内，出典人获得典金不付利息，承典人使用房屋不付租金。
第五十条 有下列情形之一的房屋，不得典当：
（一）无房屋所有权证书、土地使用权证书等权属证件的。
（二）权属有权争议的。
（三）司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房屋权利的。
（四）经房地产管理部门鉴定为危险房屋的。
（五）共同共有房屋，未经其他共有人书面同意的。
（六）法律、法规规定不得典当的其他情形。
第五十一条 房屋典当，当事人应当签订《房屋典当合同》，并在合同签订之日起三十日内到房地产市场管理部门申请办理登记、鉴证手续；房地产市场管理部门对当事人的申请进行审查，答合规定的，应当自受理之日起三十日内予以办理；当事人必须按照规定缴纳有关税费。
第五十二条 办理房屋典当手续，当事人应当提供下列证件：
（一）房屋所有权证书、土地使用权证书等权属证件。
（二）当事人身份证件、法人或者其他组织证明文件；委托人的书面委托证明。
（三）共同共有的房屋典当，应当提供其他共有人同意的书面证明。
（四）《房屋典当合同》。
（五）其他证明文件。
第五十三条 在典期内，承典人对承典的房屋可以自用，也可以出租。
第五十四条 典期届满，出典人可以行使回赎权，以原典价交还承典人，承典人将房屋交还出典人。
典期届满，出典人不回赎的即为绝卖，并按照规定到房地产市场管理部门办理有关手续。

第五章 房地产交换
第五十五条 本条例所称房地产交换，是指当事人将各自的房屋所有权、使用权、土地使用权转移给对方的行为，包括房屋所有权之间的交换、房屋所有权与房屋使用权的交换、房屋使用权之间的交换、土地使用权之间的交换。房地产交换可以跨行政区进行。
第五十六条 房屋拆迁的，被迁拆人可以凭房屋拆迁安置协议与建成房屋交换，并按照本章有关规定办理交换手续。
依照前款规定交换房屋的，拆迁人应当将换房人视为被拆迁人按照原协议进行安置。
第五十七条 有下列情形之一的房地产，不得交换：
（一）无合法权属证件的。
（二）权属有争议的。
（三）有租赁纠纷的。
（四）司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。
（五）共同共有房地产，未经其他共有书面同意的。
（六）法律、法规规定不得交换的其他情形。
第五十八条 房地产交换，当事人应当签订《房地产交换合同》，并在合同签订之日起三十日内到房地产市场管理部门申请办理登记、鉴证手续；房地产市场管理部门对当事人的申请进行审查，符合规定的，应当自受理之日起三十日内予以办理：当事人必须按照规定缴纳有关税费。
房地产交换，涉及房屋所有权转移的，依照房地产转让有关规定办理。
第五十九条 办理房地产交换手续，除持《房地产交换合同》、当事人的身份证件外，还应当按照下列情况提供有关证件：
（一）直管公房之间、不同单位自管房之间、直管公房与单位自管房之间交换使用权的，应当提供双方房屋使用权证件及产权人的同意证明。
（二）房屋所有权交换的，应当提供双方房屋所有权证书、土地使用权证书。单位交换的，还应当提供单位的证明文件。

（三）共同共有房地产交换的，应当提供其他共有人同意的书面证明。
（四）直管公房或者单位自管房使用权与私房所有权、使用权交换的，应当持房屋使用权证书、私房所有权证书及产权人的同意证明。
（五）土地使用权交换的，应当提供双方的土地使用权证书。
（六）属于本条例第五十七条情形的，还应当提供房屋拆迁安置协议。
（七）其他证明文件。
房地产交换，需要经有关部门批准的，应当持有关的批准文件。
第六十条 房地产交换当事人未到房地产市场管理部门办理交换手续的，房地产开发、经营单位及其他房管单位不得为其办理更名手续。
第六十一条 房屋使用权交换，应当征得房屋房屋所有权人书面同意，房屋所有权人应当支持使用人的合理要求。换房后，新的房屋使用人与房屋所有权人应当另行签订租赁合同，原租赁合同即行终止。
第六十二条 房屋使用权交换双方可根据各自房屋面积、结构、用途、环境等因素，在评估的基础上实行差价换房。差价换房的具体办法，由长春市人民政府另行制定。

第六章 房地产价格评估
第六十三条 房地产交易实行房地产价格评估制度。
房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋房屋的重置价格为基础，参照当地市场价格进行评估。
第六十四条 房地产交易的市场指导价格和房屋重置价格，由房地产行政主管部门会同有关部门定期确定并公布。
第六十五条 房地产价格评估，当事人可委托经房地产行政主管部门确认的评估机构进行。但涉及国家征收税费，国家赔偿，政府补偿，房屋拆迁补偿，破产清偿债务，以房屋典当或者以房地产抵押、合资、联营、入股，司法机关委托的，其价格评估必须由房地产行政主管部门的评估
机构承办。其他评估机构评估的，其评估行为无效。
评估国有房地产的，评估机构应当是经房地产行政主管部门、国有资产行政主管部门共同认可的评估机构。
第六十六条 房地产交易实行房地产成交价格申报制度。
房地产交易，当事人应当向房地产市场管理部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。
房地产成交价格低于评估价格的，当事人应当按照评估价格缴纳有关税费。
第六十七条 房地产价格评估应当依照下列程序进行：
（一）当事人向评估机构申请评估。
（二）评估机构受理评估，承办的评估人员不得少于两名。
（三）现场勘估。
（四）承办人员综合各种因素，进行全面分析，提出书面评估结果。评估结果书由评估机构签署意见并加盖公章后，书面通知当事人。
第六十八条 房地产价格评估人员如果与申办评估项目的当事人有直接利害关系，必须回避。
房地产价格评估人员必须按照评估程序和评估标准进行评估，不得故意抬高或者压低标的物的价值或者价格。
房地产权利人委托房地产评估机构进行评估时，应当如实提供有关资料，房地产价格评估人员对评估结果和委托人的技术、商业等秘密不得随意向他人提供。
第六十九条 当事人对评估结果有异议的，可以在收到评估结果之日起十五日内向原评估机构申请复核。对复核结果仍有异议的，可以向当地房产仲裁机构申请仲裁。
第七十条 房地产价格评估，当事人应当按照规定向评估机构交纳评估费。

第七章 房地产中介服务
第七十一条 本条例所称房地产中介服务，是指在房地产投资、开发、转让、租赁、抵押、交换、权属登记、物业管理等活动中从事咨询、评估、经纪等居间经营活动并收取佣金的行为。
第七十二条 从事房地产中介服务，应当设立相应的房地产中介服务机构。
房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。
第七十三条 设立房地产中介服务机构应当具备下列条件：
（一）有自己的名称、组织机构和固定的经营场所。
（二）有明确的组织章程和健全的财务管理制度。
（三）注册资金10万元以上。
（四）从事房地产评估业务的，须有取得《估价资格证书》的估价人员三人以上；从事房地产经纪业务的，须有取得《房地产经纪人证书》的人员三人以上。
（五）房地产及相关专业（建筑、经济、法律、估价、会计等）中级以上技术职称人员占总人数50％以上。
设立有限责任公司、股份有限公司从事房地产中介服务的，还应当符合公司法的有关规定。
第七十四条 设立房地产中介服务机构，应当向房地产行政主管部门申领《房地产中介资格证书》，凭《房地产中介资格证书》向工商行政主管部门申请注册登记，领取营业执照后，方可开业。
第七十五条 从事房地产评估业务的人员，必须取得《估价资格证书》。从事房地产其他中介业务的人员，必须取得《房地产经纪人证书》。
从事房地产中介服务的人员，必须到房地产市场管理部门办理注册手续，持证上岗。
房地产中介服务人员须加入一个房地产中介服务机构，方可从事房地产中介活动，不得以个人名义接受客户委托。
第七十六条 房地产中介服务人员实行资格认证制度。
房地产中介服务人员由房地产市场管理部门负责培训和考核，并颁发资格证书。
第七十七条 房地产经纪人应当具备下列条件：
（一）具有完全民事行为能力。
（二）具有高中以上文化程度。
（三）具有房地产方面的法律和专业知识。
（四）具有三年以上从事房地产方面实际工作的经历。
（五）三年内未被追究刑事责任。
第七十八条 房地产市场管理部门对房地产中介服务机构和中介服务人员实行年审制度。房地产中介服务机构和中介服务人员必须按照规定接受审核。
第七十九条 房地产中介服务机构接受客户委托应当签订委托合同，明确双方的权利义务、佣金标准、违约责任等。
中介服务人员个人不得直接向委托人收取佣金，佣金必须由中介服务机构统一收取。
第八十条 房地产市场管理部门应当对房地产中介服务机构的经营活动进行监督和检查。
房地产中介服务机构应当按季度向房地产市场管理部门报送业务统计报表，并按中介服务收入的3％向房地产市场管理部门缴纳管理费。
第八十一条 发布房地产市场信息广告的，必须在广告发布前持有关证件到房地产市场管理部门进行登记，经审查同意后，方可发布。
广告主和广告发布者发布房地产市场信息广告时，必须注明其登记号码。
第八十二条 房地产中介服务机构在经营活动中必须遵守下列规定：
（一）遵守有关法律、法规和政策。
（二）遵守自愿、公平、诚实信用的原则。
（三）按照核准的业务范围从事经营活动。
（四）依法缴纳税费。
（五）按照规定标准合理收费。
（六）接受房地产市场管理等部门的指导、监督和检查。
第八十三条 房地产中介服务机构从事中介服务业务，不得有以下行为：
（一）采取欺骗、敲诈、行贿等违法手段。
（二）偷、抗、欠税款。
（三）超标准收费。
（四）拒交、拖欠有关费用。
（五）伪造、涂改、转让、转借有关证件。
（六）为无民事行为能力的人提供中介服务。
（七）法律、法规禁止的其他行为。

第八章 法律责任
第八十四条 对违反本条例规定的，除由有关部门按照职责权限依法处罚外，均由房地产市场管理部门按照下列规定予以处罚，构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）违反第三条第二款规定的，交易行为无效，没收违法所得，并处以房地产交易额15－20％的罚款。
（二）违反第八条、第二十二条、第三十八条、第五十一条、第五十八条规定的，交易行为无效，没收违法所得，并处以交易额或者房地产价值额10－20％的罚款。
（三）违反第十一条、第十五条、第二十六条、第二十八条、第三十九条、第五十二条、第五十九条规定，未办理审核、登记、鉴证手续，擅自交易房地产的，交易行为无效，除责令限期办理交易手续外，擅自转让房地产的，对当事人并处交易额10－20％的罚款；擅自交换房地产
的，对当事人并处交易额5－10％的罚款；擅自租赁房地产的，对当事人并处评估租金总额1－2倍的罚款；擅自抵押房地产、典当房屋的，对当事人并处该房地产抵押额、房屋典价20％的罚款。
（四）违反第十三条第二款、第二十三条第二款、第七十九条规定，销（预）售商品房的，对销售单位处以年销售额2－3％的罚款；出租房地产的，对出租人处以年租金收入20－30％的罚款；从事中介服务的，对中介服务机构处以年成交额4－6％的罚款。情节严重的，并处吊
销《商品房销（预）售许可证》、《房地产租赁许可证》、《房地产中介资格证书》、《房地产经纪人证书》。
（五）违反第十五条第二款、第六十一条规定的，对为其更名者处以3000－5000元罚款。
（六）违反第十六条规定的，责令限期改正，并视情节吊销《商品房销（预）售许可证》。
（七）违反第十七条、第八十二条规定，未经审查批准的，对责任者处以标的额1－5％的罚款。
（八）违反第十八规定的，拍卖行为无效，并对当事人处以拍卖额5－10％的罚款。
（九）违反第二十三条第一款规定的，租赁行为无效，没收违法所得，并处以违法所得1倍以下的罚款。
（十）违反第三十四条、第四十九条规定，未按规定进行登记的，除责令限期补办有关手续外，并处以300－500元罚款。
（十一）违反第六十七条第二款规定的，除补交税费外，并处以应缴税费5倍以下的罚款。
（十二）违反第六十九条第二款规定的，对当事人处以500－2000元罚款，直至吊销其估价资格证书。
（十三）违反第七十五条规定的，有关部门批准文件无效，对违法设立的中介服务机构处以5000－10000元罚款，并没收违法所得。
（十四）违反第七十六条规定的，没收违法所得，并处以1000－2000元罚款。
（十五）违反第八十条第二款规定的，没收私自接受的佣金，并处以200－500元罚款，直至取消其中介资格。
（十六）违反第八十四条规定的，没收违法所得，并对中介服务机构处以2000－3000元罚款；对直接责任者处以100－500元罚款，直至吊销机构和责任者的有关证件。
第八十五条 违反本条例规定，当事人未按期缴纳有关税款的，除责令限期补交外，并按日追缴2‰的滞纳金；逾期仍未缴纳的，经县以上税务局（分局）长批准，税务机关可以采取下列强制执行措施：
（一）书面通知当事人开户银行或者其他金融机构扣缴应该缴纳的税款和滞纳金。
（二）扣押、查封、拍卖当事人的价值相当于应纳税款和滞纳金款额的商品、货物或者其他财产，以拍卖所得抵缴应纳款。
第八十六条 当事人对行政处罚决定不服的，可以在接到处罚通知之日起十五日内向作出处罚决定部门的上一级主管部门申请复议。对复议决定仍不服的，可以在接到复议决定之日起十五日内向人民法院提起诉讼。逾期不申请复议、不提起诉讼又不履行处罚决定的，由作出处罚决定部
门依法申请人民法院强制执行。
第八十七条 当事人因房地产交易发生纠纷的，可向仲裁机构申请仲裁，或者直接向人民法院起诉。
第八十八条 妨碍房地产市场管理人员执行公务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的有关规定处理；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
第八十九条 房地产市场管理人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、敲诈勒索的，由所在单位给予行政处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第九章 附 则
第九十条 涉外房地产交易，除法律、法规另有规定外，均适用本条例。
第九十一条 本条例规定的有关合同文本，由长春市房地产市场管理部门统一印制。
第九十二条 本条例由长春市人民代表大会常务委员会负责解释。
第九十三条 本条例自公布之日起施行。



1995年6月16日
中国银行业监督管理委员会


商业银行信用风险缓释监管资本计量指引

中国银行业监督管理委员会
2008年9月18日


第一章 总则

第一条 为准确计量信用风险缓释工具风险抵补作用，规范商业银行信用风险缓释工具的管理，根据《中华人民共和国银行业监督管理法》、《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》等法律法规，制定本指引。
第二条 本指引适用于《中国银行业实施新资本协议指导意见》确定的新资本协议银行和自愿实施新资本协议的其他商业银行。
第三条 本指引所称信用风险缓释是指商业银行运用合格的抵质押品、净额结算、保证和信用衍生工具等方式转移或降低信用风险。商业银行采用内部评级法计量信用风险监管资本，信用风险缓释功能体现为违约概率、违约损失率或违约风险暴露的下降。
第四条 信用风险缓释应遵循以下原则：
（一）合法性原则。信用风险缓释工具应符合国家法律规定，确保可实施。
（二）有效性原则。信用风险缓释工具应手续完备，确有代偿能力并易于实现。
（三）审慎性原则。商业银行应考虑使用信用风险缓释工具可能带来的风险因素，保守估计信用风险缓释作用。
（四）一致性原则。如果商业银行采用自行估计的信用风险缓释折扣系数，应对满足使用该折扣系数的所有信用风险缓释工具都使用此折扣系数。
（五）独立性原则。信用风险缓释工具与债务人风险之间不应具有实质的正相关性。
第五条 信用风险缓释管理的一般要求：
（一）商业银行应进行有效的法律审查，确保认可和使用信用风险缓释工具依据明确可执行的法律文件，且相关法律文件对交易各方均有约束力。
（二）商业银行应在相关协议中明确约定信用风险缓释覆盖的范围。
（三）商业银行不能重复考虑信用风险缓释的作用。信用风险缓释作用只能在债务人评级、债项评级或违约风险暴露估计中反映一次。
（四）商业银行应保守地估计信用风险缓释工具与债务人风险之间的相关性，并综合考虑币种错配、期限错配等风险因素。
（五）商业银行采用信用风险缓释后的资本要求不应高于同一风险暴露未采用信用风险缓释的资本要求。
（六）商业银行应制定明确的内部管理制度、审查和操作流程，并建立相应的信息系统，确保信用风险缓释工具的作用有效发挥。
（七）商业银行应披露信用风险缓释的政策、程序和作用程度，抵质押品的主要类型、估值方法，保证人类型、信用衍生工具交易对手类型及其资信情况，信用风险缓释工具的风险集中度情况，信用风险缓释工具覆盖的风险暴露等。

第二章 合格抵质押品

第六条 合格抵质押品包括金融质押品、应收账款、商用房地产和居住用房地产以及其他抵质押品。
采用初级内部评级法的商业银行，合格抵质押品按照本指引附件1规定的范围执行，同时应满足第七条和第八条中的有关要求。采用高级内部评级法的商业银行，可在符合第七条和第八条要求的前提下自行认定抵质押品，但应有历史数据证明抵质押品的风险缓释作用。
第七条 合格抵质押品的认定要求：
（一）抵质押品应是《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》规定可以接受的财产或权利。
（二）权属清晰，且抵质押品设定具有相应的法律文件。
（三）满足抵质押品可执行的必要条件；须经国家有关主管部门批准或者办理登记的，应按规定办理相应手续。
（四）存在有效处置抵质押品的流动性强的市场，并且可以得到合理的抵质押品的市场价格。
（五）在债务人违约、无力偿还、破产或发生其他借款合同约定的信用事件时，商业银行能够及时地对债务人的抵质押品进行清算或处置。
第八条 商业银行应建立相应的抵质押品管理体系，包括健全完善的制度、估值方法、管理流程以及相应的信息系统：
（一）商业银行应建立抵质押品管理制度，明确合格抵质押品的种类、抵质押率、抵质押品估值的方法及频率、对抵质押品监测以及抵质押品清收处置等相关要求。
（二）抵质押品价值评估应坚持客观、独立和审慎的原则，评估价值不能超过当前合理的市场价值。商业银行应建立抵质押品评估价值的审定程序，并根据抵质押品的价值波动特性确定重新估值的方式和频率，市场波动大时应重新估值。对商用房地产和居住用房地产的重新估值至少每年进行一次。
（三）商业银行应建立抵质押品的调查和审查流程，确保抵质押真实、合法、有效，并建立及时、有效的清收抵质押品的程序。
（四）商业银行应对抵质押品定期监测，并督促出质人或抵押人按照抵质押合同的约定履行各项义务。对抵质押品的收益评估应反映优先于银行受偿的留置权的范围及影响，并进行连续监测。商业银行应确保抵押物足额保险，并防止抵押人采用非合理方式使用抵押物导致其价值减少。
（五）如果抵质押物被托管方持有，商业银行应确保托管方将抵质押物与其自有资产分离，并对托管资产实物与账目进行有效动态管理。
（六）商业银行应当建立抵质押品管理的信息系统，对抵质押品的名称、数量、质量、所在地、权属状况等基本信息，抵质押品的估值方法、频率、时间，抵质押品与债项的关联关系，以及抵质押品的处置收回信息等进行记录和管理。
（七）商业银行认定存货为合格信用风险缓释工具，除满足本条第一到第六款的要求外，还要建立监测存货风险的相关程序：
1．确保保管存货的仓储公司或现货交易市场等具有合法的主体资格、良好的商业信誉、完善的管理制度、专业的管理设备和技术、合格的管理人员以及高效的进出库信息传递系统。
2．充分分析市场供求关系和市场前景，确定存货的市场价值。存货价值评估应采用成本价值和市场价值孰低法。对于滞销、积压、降价销售产品，应根据其可收回净收益确定评估值。
3．对存货应定期进行实物检查。
（八）商业银行认定应收账款为合格信用风险缓释工具，除满足本条第一到第六款的要求外，还需要满足如下风险管理要求：
1．确定应收账款价值时应当减去坏账准备。
2．建立应收账款信用风险的认定过程，包括定期分析债务人经营状况、财务状况、行业状况、应收账款债务人的类别等。商业银行通过借款人确定应收账款风险时，应检查借款人信用政策的合理性和可信度。
3．建立应收账款的监控制度，包括账龄报告、贸易单据的控制、对付款账户收益的控制、集中度情况等。商业银行还应定期检查贷款合约的履行情况、环境方面的限制及其他法律要求。
4．商业银行应书面规定清收应收账款的程序，如借款人发生财务困难或违约，商业银行应有权不经过应收账款债务人同意，出售或转让该质押的应收账款。即使一般情况下通过借款人清收应收账款，也应制定完善的清收措施。
（九）商业银行认定出租资产为信用风险缓释工具，应充分考虑出租资产的残值风险。
第九条 采用初级内部评级法的商业银行，金融质押品的信用风险缓释作用体现为对标准违约损失率的调整，调整后的违约损失率为:

其中：
是在考虑质押品之前、优先的无担保贷款的标准违约损失率； 是风险暴露的当前值； 是信用风险缓释后的风险暴露。

其中：
为风险暴露的调整系数；
为金融质押品的当前价值；
为金融质押品的折扣系数；
为处理金融质押品和风险暴露币种错配的折扣系数。
如果金融质押品为一篮子资产，该篮子资产的折扣系数按 计算,其中 为该资产在篮子中的份额， 为适用于该资产的折扣系数。
商业银行可以自行估计折扣系数 、 及 ，也可以采用本指引给定的标准折扣系数。 和 的标准折扣系数见附件2。逐日盯市、逐日调整保证金且最低持有期为10个交易日时， 的标准折扣系数为8%；对不同最低持有期限或再评估频率的交易应根据附件2调整 。
自行估计折扣系数的商业银行应确认折扣系数估计的合理性，并报监管部门批准。商业银行应逐一估计金融质押品或外汇错配的折扣系数，估计时不可考虑未保护的风险暴露、抵质押品和汇率的相关性。
第十条 信用风险缓释工具的期限比当前风险暴露的期限短时，商业银行应考虑期限错配的影响。存在期限错配时，若信用风险缓释工具的原始期限不足1年，或剩余期限不足3个月，不具有信用风险缓释作用。
（一）对认可信用风险缓释工具的期限错配按下式调整：

其中：
为将期限错配因素调整后的信用缓释价值；
为期限错配因素调整前经各种折扣系数调整后的信用缓释价值；
为风险暴露的剩余期限与5之间的较小值，以年表示；
为信用保护的剩余期限与T之间的较小值，以年表示。
（二）期限错配的规定同样适用于净额结算、保证和信用衍生工具的情况。
第十一条 采用初级内部评级法的商业银行，应收账款、商用房地产和居住用房地产以及其他抵质押品的信用风险缓释作用体现为违约损失率的下降，下降程度取决于抵质押品当前价值与风险暴露当前价值的比率和抵质押水平。在使用单种抵质押品时，违约损失率的确定方法如下：
（一）抵质押品当前价值与风险暴露当前价值的比率低于贷款的最低抵质押水平的贷款，视同无抵质押处理，采用标准违约损失率。
（二）抵质押品当前价值与风险暴露当前价值的比率超过了超额抵质押水平的贷款，采用相应的最低违约损失率。
（三）抵质押品当前价值与风险暴露当前价值的比率介于最低抵质押水平和超额抵质押水平之间，应将风险暴露分为全额抵质押和无抵质押部分。抵质押品当前价值除以超额抵质押水平所得到的为风险暴露全额抵质押的部分，采用该类抵质押品的最低违约损失率；风险暴露的剩余部分视为无抵质押，采用标准违约损失率。
不同抵质押品的最低抵质押水平、超额抵质押水平，以及最低违约损失率见附件3。
第十二条 采用初级内部评级法的商业银行，利用多种形式抵质押品共同担保时，需要将风险暴露拆分为由不同抵质押品覆盖的部分，分别计算风险加权资产。拆分按金融质押品、应收账款、商用房地产和居住用房地产以及其他抵质押品的顺序进行。金融质押品处理后的风险暴露价值 分成完全由应收账款质押部分、完全由商用房地产和居住用房地产抵押部分、完全由其他抵质押品担保部分及无抵质押部分。
在确认合格的金融质押品和应收账款质押作用后，另外几种抵质押品价值的总和与扣减后风险暴露价值的比率低于30%时，贷款对应部分视同无抵质押，采用标准违约损失率；如该比率高于30％，则由各抵质押品完全覆盖的部分，包括合格应收账款，分别采用对应的最低违约损失率。
第十三条 采用高级内部评级法的商业银行，抵质押品的信用风险缓释作用体现在违约损失率的估值中。商业银行应根据自行估计的抵质押品回收率，对各抵质押品所覆盖的风险暴露分别估计违约损失率。

第三章 合格净额结算

第十四条 合格净额结算的认定要求：
（一）具有法律上可执行的净额结算协议，无论交易对象是无力偿还或破产，均可实施。
（二）在任何情况下，能确定同一交易对象在净额结算合同下的资产和负债。
（三）在净头寸的基础上监测和控制相关风险暴露。
第十五条 合格净额结算包括从属于有效净额结算协议的表内净额结算、从属于净额结算主协议的回购交易净额结算、从属于有效净额结算协议的场外衍生工具净额结算和交易账户信用衍生工具净额结算。
第十六条 商业银行采用合格净额结算缓释信用风险时，应持续监测和控制后续风险，并在净头寸的基础上监测和控制相关的风险暴露。采用高级内部评级法的商业银行，应建立估计表外项目违约风险暴露的程序，规定每笔表外项目采用的违约风险暴露估计值。
第十七条 商业银行采用内部评级法，表内净额结算的风险缓释作用体现为违约风险暴露的下降，并按下式计算净风险暴露（ ）：
E*=max{0，表内风险暴露-表内负债×(1- )}
其中：
表内风险暴露和表内负债为商业银行对同一债务人在有效净额结算协议下的表内资产和负债。
为表内风险暴露与表内负债存在币种错配时的折扣系数。
第十八条 从属于净额结算主协议的回购交易，可将回购的金融资产视作金融质押品，适用本指引第九条的相关规定；也可以在符合第十四条要求的前提下，采用净额结算进行处理。
（一）商业银行应就银行账户和交易账户分别进行净额结算。只有当所有交易逐日盯市且质押工具均为银行账户中的合格金融质押品时，银行账户和交易账户之间的轧差头寸才可以按照净额结算处理。
（二）商业银行对回购交易采用净额结算时，违约风险暴露按下式计算：

其中：
为信用风险缓释后的风险暴露；
为风险暴露的当前价值；
C为所接受质押品的当前价值；
为给定证券净头寸的绝对值；
为适用于 的折扣系数；
为与清算币种错配币种净头寸的绝对值；
为币种错配的折扣系数。
（三）满足市场风险内部模型法要求的商业银行，可以通过考虑证券头寸的相关性，使用风险价值模型计算回购交易中风险暴露和质押品的价格波动。使用风险价值模型计算风险暴露 的商业银行，公式为：

其中：
VaR为前一交易日的风险价值。
商业银行不满足市场风险内部模型法要求，可以单独向监管部门申请利用内部风险价值模型计算回购交易的潜在价格波动，并利用一年的数据对结果进行返回检验，证明模型的质量。
第十九条 商业银行采用内部评级法，在使用场外衍生工具或交易账户信用衍生工具净额结算进行信用风险缓释时，交易对手的净风险暴露应为当前暴露净额与潜在暴露净额之和：
（一）当前暴露净额，为单项合约的正、负市值之和中的正值。
（二）潜在暴露净额（ ），由下式计算：

其中：
为净额结算协议下对同一交易对手的所有合约的潜在暴露净额之和，等于每笔交易合约本金乘以相应的信用转换系数的总和。
为净额结算协议重置成本净额与重置成本总额的比率。经监管部门批准， 既可以基于单个交易对手，也可以基于净额结算协议覆盖的所有交易。商业银行应持续使用经批准同意的方法。以上两种方法计算 的具体说明见附件4。
商业银行也可以采用标准法或内部模型法计算交易对手的净风险暴露，但应得到监管机构的认可。

第四章 合格保证和信用衍生工具

第二十条 采用初级内部评级法的商业银行，应按照本指引附件1规定认定合格保证和信用衍生工具的范围，同时应满足第二十一条和第二十二条中的认定要求。采用高级内部评级法的商业银行，合格信用衍生工具的范围与初级内部评级法相同；商业银行在符合第二十一条和第二十二条要求的前提下自行认定合格保证，但应有历史数据证明保证的风险缓释作用。
第二十一条 合格保证应满足的最低要求：
（一）保证人资格应符合《中华人民共和国担保法》规定，具备代为清偿贷款本息能力。采用高级内部评级法的商业银行，对合格保证人的类别没有限制，商业银行应书面规定保证人类型的认定标准和流程。
（二）保证应为书面的，且保证数额在保证期限内有效。
（三）采用初级内部评级法的商业银行，保证必须为无条件不可撤销的。采用高级内部评级法的商业银行，允许有条件的保证，应充分考虑潜在信用风险缓释减少的影响。
（四）商业银行应对保证人的资信状况和代偿能力等进行审批评估，确保保证的可靠性。保证人所在国或注册国不应设有外汇管制；如果有外汇管制，商业银行应确保保证人履行债务时，可以获得资金汇出汇入的批准。
（五）商业银行应加强对保证人的档案信息管理，在保证合同有效期间，应定期对保证人的资信状况和偿债能力及保证合同的履行情况进行检查。对保证人资信状况和偿债能力及保证合同履行情况的检查应每年不少于一次。
（六）商业银行对关联公司或集团内部的互保及交叉保证应从严掌握，具有实质风险相关性的保证不应作为合格的信用风险缓释工具。
（七）采用信用风险缓释工具后的风险权重不小于对保证人直接风险暴露的风险权重。
第二十二条 当信用违约互换和总收益互换提供的信用保护与保证相同时，可以作为合格信用衍生工具。采用合格信用衍生工具缓释信用风险应同时满足第二十一条及下列要求：
（一）信用衍生工具提供的信用保护必须是信用保护提供方的直接负债。
（二）除非由于信用保护购买方的原因，否则合同规定的支付义务不可撤销。
（三）信用衍生工具合约规定的信用事件至少应包括：
1. 未按约定在基础债项的最终支付日足额履行支付义务，且在适用的宽限期届满后仍未纠正。
2. 债务人破产、资不抵债或无力偿还债务，或书面承认无力支付到期债务，以及其他类似事件。
3. 因本金、利息、费用的下调或推迟支付等对基础债项的重组而导致的信用损失事件。当债项重组不作为信用事件时，按照本条第九款的要求对信用风险缓释作用进行认定。
（四）在违约所规定的宽限期之前，基础债项不能支付并不导致信用衍生工具终止。
（五）允许现金结算的信用衍生工具，应具备严格的评估程序，以便可靠地估计损失。评估程序应明确信用事件发生后得到基础债项价值需要的时间。
（六）如果信用衍生工具的结算要求信用保护购买者将基础债项转移给信用保护提供方，基础债项的合同条款应明确这类转移在什么情况下可以被拒绝。
（七）对于确定信用事件是否发生的主体身份应明确定义。信用保护购买者必须有权力和能力通知信用保护提供方信用事件的发生。
（八）信用衍生工具基础债项与用于确定信用事件的参照债项之间的错配在以下条件下是接受的：参照债项在级别上与基础债项相似或比其等级更低，同时参照债项与基础债项的债务人相同，而且出现交叉违约或债务加速到期情况时，在法律上是可执行的。
（九）信用衍生工具并未覆盖债务重组的情况，但满足本条第三至第八款的要求，可部分认可信用衍生工具的风险缓释作用。如果信用衍生工具的金额不超过基础债项的金额，信用衍生工具覆盖的部分为信用衍生工具金额的60%。如果信用衍生工具的金额大于基础债项的金额，信用衍生工具覆盖部分的上限为基础债项金额的60%。
第二十三条 采用高级内部评级法的商业银行，可以通过调整违约概率或违约损失率的估计值来反映保证和信用衍生工具的信用风险缓释作用，对不符合自行估计违约损失率相关要求的商业银行，只能通过调整违约概率反映信用风险缓释的作用。
无论选择调整违约概率或违约损失率，商业银行应确保一定时期内不同保证或信用衍生工具之间方法的一致性。
第二十四条 采用初级内部评级法的商业银行，对保证或信用衍生工具覆盖的风险暴露部分采用替代法处理：
（一）采用保证提供方所适用的风险权重函数。
（二）采用保证人评级结果对应的违约概率。如果商业银行认为不能采用完全替代的处理方式，也可以采用债务人评级与保证人评级之间的某一个评级的违约概率。
（三）将风险暴露视作保证人的暴露，采用保证的标准违约损失率。如保证人为该笔保证采用了其他风险缓释工具，可继续对标准违约损失率进行调整。
（四）如果信用保护与风险暴露的币种不同，即存在币种错配，则认定已保护部分的风险暴露将通过折扣系数 予以降低。

其中：
为信用保护覆盖并经币种错配调整后的风险暴露；
为保护部分的名义价值；
为适用于信用保护和对应负债币种错配的折扣系数。
第二十五条 采用高级内部评级法的商业银行, 对保证或信用衍生工具覆盖的部分可以采用替代法；也可以采用债务人自身的违约概率和风险权重函数，由银行估计该类保证人提供保证的损失率。
在两种方法中，无论调整违约概率还是违约损失率均不反映“双重违约”的作用。采用自行估计违约损失率方法得到的风险权重不得低于与保证人可比的、直接贷款的风险权重。
第二十六条 同一风险暴露由两个以上保证人提供保证，且不划分保证责任的情况下，初级内部评级法不同时考虑多个保证人的信用风险缓释作用，商业银行可以选择信用等级最好、信用风险缓释效果最优的保证人进行信用风险缓释处理。
采用高级内部评级法的商业银行，如果历史数据能够证明同一风险暴露由多个保证人同时保证信用风险缓释作用大于单个保证，允许商业银行考虑每个保证人对降低风险的贡献，并表现为违约损失率的下降。

第五章 信用风险缓释工具池

第二十七条 对单独一项风险暴露存在多个信用风险缓释工具时，采用初级内部评级法的商业银行，应将风险暴露细分为每一信用风险缓释工具覆盖的部分，每一部分分别计算加权风险资产。如信用保护由一个信用保护者提供，但有不同的期限，也应细分为几个独立的信用保护。细分的规则应使信用风险缓释发挥最大作用。
第二十八条 采用高级内部评级法的商业银行，可以对同一风险暴露采用多个信用风险缓释工具。采用此种方法处理的商业银行应证明此种方式对风险抵补的有效性，并建立合理的多重信用风险缓释工具处理的相关程序和方法。

第六章 附则

第二十九条 附件1到附件4是本指引的组成部分。
第三十条 本指引中采用了标准普尔和穆迪投资服务公司的评级符号，但对商业银行选用外部信用评级公司不做规定，商业银行可自行选择评级公司的评级结果，并保持连续性。
第三十一条 本指引由中国银行业监督管理委员会负责解释。
第三十二条 其他商业银行可参照本指引，加强信用风险缓释工具管理，提高信用风险抵补能力。
第三十三条 本指引自2008年10月1日起施行；有关监管资本要求的计算规则自获得中国银行业监管管理委员会批准实施新资本协议之日起施行。
附件1：初级内部评级法下合作信用风险缓释工具
附件2：初级内部评级法金融质押品的标准折扣系数
附件3：初级内部评级法优先债项已抵质押部分的违约损失率
附件4：衍生工具净总比率（NGR）的计算例子


附件1：初级内部评级法下合格信用风险缓释工具

信用风险缓释工具 包括的范围
抵质押品 金融质押品 （一）以特户、封金或保证金等形式特定化后的现金；（二）黄金；（三）银行存单；（四）我国财政部发行的国债；（五）中国人民银行发行的票据；（六）我国政策性银行、商业银行发行的债券、票据和承兑的汇票；（七）我国中央政府投资的公用企业发行的企业债券、票据和承兑的汇票；（八）其他国家或地区主权以及由该国或地区监管当局认定为主权的公共企业所发行的BB-及以上级别的债券；其他机构发行的BBB-及以上级别的债券；评级在A-3/P-3及以上的短期债务工具；（九）同时满足以下条件的金融债券：1．银行发行；2．交易所交易；3．具有优先债务的性质；4．具有充分的流动性；5．虽没有外部评级，但发行人发行的同一级别债券外部评级为BBB-或A-3/P-3及以上。（十）公开上市交易股票及可转换债券；（十一）依法可以质押的具有现金价值的人寿保险单或类似理财产品；（十二）投资于以上股票或债券的可转让基金份额，且基金应每天公开报价。
应收账款 原始期限不超过1年的财务应收账款：（一）销售产生的债权；（二）出租产生的债权；（三）提供服务产生的债权；合格的应收账款不包括与证券化、从属参与或信用衍生工具相关的应收账款。
商用房地产和居住用房地产 （一）依法有权处分的国有土地使用权及地上商用房、居民住房，不含工业用房；（二）以出让方式取得的用于建设商用房或居民住房的土地使用权。
其他抵质押品 金融质押品、应收账款、商用房地产、居住用房地产之外，经中国银行业监管管理委员会认可的符合信用风险缓释工具认定和管理要求的抵质押品。
净额结算 （一）表内净额结算；（二）回购交易净额结算；（三）场外衍生工具及交易账户信用衍生工具净额结算。
保证 （一）主权、公共企业、多边开发银行和其他银行；（二）外部评级在A-级及以上的法人、其他组织或自然人；（三）虽然没有相应的外部评级，但内部评级的违约概率相当于外部评级A-及以上水平的法人、其他组织或自然人。
信用衍生工具 （一）信用违约互换； （二）总收益互换。
主权是指主权国家或经济实体区域及其中央银行、非中央政府公共部门实体、国际清算银行和国际货币基金组织，以及世界银行集团、亚洲开发银行、非洲开发银行、欧洲复兴开发银行、泛美开发银行、欧洲投资银行、北欧投资银行、加勒比海开发银行、伊斯兰开发银行和欧洲开发银行理事会等多边开发银行。

附件2：初级内部评级法金融质押品的标准折扣系数

（一） 和 的标准折扣系数（假定逐日盯市，逐日调整保证金和10个交易日的持有期的标准折扣系数），以百分比表示：
发行等级 剩余期限 主权 其他发行者
我国财政部发行的国债，人民银行发行的票据，政策性银行、A-级及以上商业银行发行或承兑的债券、票据。 年 0.5 1
年， 年 2 4
年 4 8
AAA到AA-/A-1 年 0.5 1
年， 年 2 4
年 4 8
A+到BBB-/A-2/A-3以及符合附件1金融质押品（九）中的未评级金融债券。 年 1 2
年， 年 3 6
年 6 12
BB+到BB- 不分期限 15 –
具有现金价值的人寿保险单或类似理财产品 10
主要指数股票、可转换债券和黄金 15
在认可交易所挂牌的其他股票、可转换债券 25
集体投资可转让证券和共同基金 基金所投资证券中最高的折扣系数
同币种现金、保证金或其他类似的工具 0
主权是指主权国家或经济实体区域及其中央银行、非中央政府公共部门实体、国际清算银行和国际货币基金组织，以及世界银行集团、亚洲开发银行、非洲开发银行、欧洲复兴开发银行、泛美开发银行、欧洲投资银行、北欧投资银行、加勒比海开发银行、伊斯兰开发银行和欧洲开发银行理事会等多边开发银行。

（二）对不同持有期、非逐日盯市，或非逐日调整保证金的调整
计算质押品折扣系数的框架划分为：回购类型的交易、其他资本市场的交易和有担保的借款。每种交易的折扣系数取决于再评估的频率及交易的最低持有期。除非交易采取的是每日重新计值，一般来讲其最低持有期如下：
交易类型 最低持有期 条件
回购交易 5个交易日 当日调整保证金
其他资本市场交易 10个交易日 当日调整保证金
有担保的借款 20个交易日 当日重新计值
如果交易持有期限不是10个交易日，或者不是标准折扣系数中约定的每日调整或重新计值，依据交易类型和再评估频率调整标准折扣系数：
其中：
为折扣系数；
为最低持有期为10天的标准折扣系数；
为对资本市场交易保证金调整或有质押交易评估的实际交易天数；
为该交易的最低持有期

（三）折扣系数为零的条件
对满足下列条件的回购交易，并且交易对象为核心市场参与者，对应的折扣系数为零。
1．风险暴露和质押品均为现金或是AA-级及以上主权、公共部门发行的证券；
2．风险暴露和质押品以相同币种计值；
3．交易是隔夜的，或风险暴露和质押品都是当日盯市和当日调整保证金；
4．交易对象未能调整保证金，则在交易对象未调整保证金的最后一次盯市与质押品清算之间所需要的期限不超过4个交易日；
5．交易通过适用于该种类型的结算体系交割；
6．合同文件是关于证券回购交易的标准市场文件；
7．交易文件具体说明，如交易对象不能按规定给付现金、证券、保证金或违约，交易立即终止；
8．如出现违约事件，不受交易对象无清偿力或破产的影响，商业银行拥有绝对的、法律上可实施的处置和清算质押品的权力。
核心市场参与者的范围包括：
（1）主权、中央银行、政策性银行和公共企业；
（2）商业银行；
（3）外部评级为A-1/P-1级及以上的其他金融机构；
（4）满足一定资本或财务比率要求且受监管的共同基金；
（5）受监管的养老基金；
（6）公认的结算组织。





附件3：初级内部评级法优先债项已抵质押部分的违约损失率


最低违约损失率 贷款的最低抵质押水平 超额抵质押水平
金融质押品 0% 0% 不适用
应收账款 35% 0% 125%
商用房地产和居住用房地产 35% 30% 140%
其他抵质押品 40% 30% 140%



附件4：衍生工具净总比率（NGR）的计算例子

下表概述了单个交易对手和汇总基础上的NGR的算法：
交易 交易对手A 交易对手B 交易对手C
名义总额 盯市价值 名义总额 盯市价值 名义总额 盯市价值
未清偿合约1 100 10 50 8 30 -3
未清偿合约2 100 -5 50 2 30 1
重置成本总额 10 10 1
重置成本净额 5 10 0
净总比率（每个客户） 0.5 1 0
净总比率（总和）
重置成本总和只包括正的市场价值之和；因此，他们对应于交易对手A、B、C分别为10、10和1。对应的重置成本净额为正、负市场价值的非负和，交易对手A、B、C对应的系数分别为5、10和0。因此，对应于以每个交易对手为基础计算的NGR应该为5/10＝0.5，10/10=1和0/1=0。基于单个交易对手的NGR，净增值可通过给定的基于单个交易对手的公式计算。总净额为每个交易对手净增值之和。
如果NGR在总和基础上计算，它将是重置成本净额与总重置成本总额之比，比如，15/21=0.71。对于有一个有效的双边净额结算协议的独立交易对手，总净增额可以通过将这个比率输入给定的公式来计算，如：A、B和C。