江西省赣州市人民政府


赣州市城市房地产交易管理办法
2005.06.30 赣州市人民政府
第四十四号
　　《赣州市城市房地产交易管理办法》已经2005年6月24日市人民政府第十四次常务会议审议通过，现予公布，自2005年8月1日起施行。
市长：
二ＯＯ五年六月三十日
赣州市城市房地产交易管理办法

第一章　总则
　　第一条　为加强本市城市房地产交易管理，维护房地产市场秩序，保障交易当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关规定，结合我市实际，制定本办法。
　　第二条　凡在本市城市规划区国有土地范围内从事房地产交易，实施房地产交易管理，均应遵守本办法。
　　本办法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。
　　第三条　赣州市房地产管理局是本市房地产交易管理的行政主管部门，依法对本市城市规划区国有土地范围内的房地产交易实施管理。
　　各县（市）房地产行政主管部门负责本县(市)城市规划区国有土地范围内房地产交易管理工作。
　　第四条　房地产交易应当遵循自愿、公平和诚实信用的原则，禁止利用房地产交易进行违法活动，损害国家、集体和他人利益。

第二章　房地产转让管理
　　第五条　本办法所称房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
　　第六条　房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。
　　以出让方式取得土地使用权的，房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。
　　以划拨方式取得土地使用权的，房地产转让时，除符合建设部《城市房地产转让管理规定》第十二条所列的可以不办理土地使用权出让手续的情形外，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
　　第七条　下列房地产不得转让：
　　（一）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
　　（二）依法收回土地使用权的；
　　（三）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
　　（四）权属有争议的；
　　（五）未依法登记领取权属证书的；
　　（六）已设定抵押权但未经抵押权人书面同意出售的；
　　（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
　　第八条　房地产转让，应当按照下列程序办理：
　　（一）当事人签订书面转让合同；
　　（二）当事人应当在房地产转让合同签订后90日内持《房屋所有权证》、当事人的有效身份证明、转让合同等资料向房地产所在地的房地产行政主管部门申请转让登记；
　　委托代理的，需提交委托代理人的有效身份证明和授权委托书；
　　（三）房地产行政主管部门应当对提交的申请资料进行审查，核对被转让房地产是否被查封、抵押或者注销，并在7日内作出是否受理的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理；
　　（四）房地产行政主管部门应当核实申报的成交价格，并对受理后的申请材料进行复核和审批；
　　（五）房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；
　　（六）核发《房屋所有权证》。
　　第九条　国有企业以房地产抵债、作价入股、企业改制、企业兼并、企业破产、拍卖等形式将房地产转让给他人的，申请登记时除提交房地产权属证书、转让当事人有效身份证明外，还应当提交下列材料：
　　（一）入股、抵债、兼并协议书；
　　（二）经上级主管部门批准的改制方案；
　　（三）经国资部门审核的企业改制资产评估报告；
　　（四）拍卖成交确认书。
　　上述房地产已设立抵押权的，须征得抵押权人的书面同意。
　　第十条　房地产转让合同应当具备以下主要条款：
　　（一）双方当事人的姓名或者名称、住所；
　　（二）权属证书名称和编号；
　　（三）房地产坐落、面积、四至界限；
　　（四）土地使用权取得方式及年限；
　　（五）房地产使用性质；
　　（六）成交价格及支付方式；
　　（七）交付时间；
　　（八）违约责任；
　　（九）双方约定的其他事项。
　　第十一条　房地产权利人转让房地产，应当如实申报成交价格。房地产转让应当以申报的房地产成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于市场价格的，按不低于当地政府当年公布的城市房屋拆迁货币补偿基准价的50%作为缴纳税费的依据。
　　第十二条　商品房销售按照建设部《商品房销售管理办法》执行。

第三章　房地产抵押管理
　　第十三条　房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
　　第十四条　以依法取得的房屋所有权抵押的，该房屋占有范围内的土地使用权同时抵押；以部分房屋抵押的，该房屋所占相应比例的土地使用权同时抵押。
　　以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。
　　第十五条　办理房地产抵押登记时，抵押当事人应当向房地产行政主管部门提交下列证明文件：
　　（一）抵押当事人的有效身份证明；
　　（二）抵押合同；
　　（三）《房屋所有权证》、《国有土地使用证》，共有房屋还应提交《房屋共有权证》和其他共有人同意的书面证明；
　　（四）可以证明抵押人有权设定抵押权的文件或者资料;
　　（五）可以证明抵押房地产价值的资料。
　　第十六条　以在建工程办理抵押的，应当提交《国有土地使用证》或者用地证明文件、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及该工程的总承包合同或者施工承包合同；
　　以预购商品房、单位合作建房、单位集资建房、政府安居工程、经济适用房办理按揭贷款抵押登记的，应当提交预购（售）房合同或者协议书、购房发票等有关资料；
　　办理住房公积金政策性贷款抵押的，应当提供经住房公积金管理部门审查批准同意的通知书。
　　第十七条　房地产行政主管部门应当在受理申请之日起7日内进行审查，作出是否准予登记的决定。准予登记的，应当向抵押权人颁发《房屋他项权证》；不予登记的，应当书面通知申请人，并说明理由。
　　第十八条　房地产开发企业不得以已经预售的商品房设定抵押权；房地产开发企业以已建成商品房设定抵押权的，在抵押权存续期内，未经抵押权人同意，不得销售已抵押商品房。
　　以在建工程已完工部分设立抵押的，不得办理预售商品房按揭贷款抵押。
　　第十九条　抵押关系终止时，抵押当事人应当自终止之日起15日内，到房地产行政主管部门申请注销抵押登记。
　　申请注销抵押登记时，应当提交下列证明资料：
　　（一）抵押人有效身份证明；
　　（二）已经清偿债务的证明；
　　（三）《房屋他项权证》。

第四章　房屋租赁管理
　　第二十条　房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
　　第二十一条　房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、用途、价格、修缮责任以及其他权利义务，并向房地产行政主管部门登记备案。

第五章　房地产交易的监督管理
　　第二十二条　房地产行政主管部门应当会同政府有关部门各司其职，依法对房地产交易活动实施监督管理。
　　第二十三条　违反法律、法规进行房地产交易的，房地产行政主管部门可以依法予以处罚。
　　第二十四条　房地产交易管理人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守，给交易当事人造成损失的，由房地产行政主管部门或监察部门依法追究责任；构成犯罪的，由司法机关依法追究责任。

第六章　附则
　　第二十五条　本办法自2005年8月1日起施行。


北京市税务局 市财政局


关于国营工业企业实行工资总额同经济效益挂钩办法后有关财务处理的暂行规定
北京市税务局 市财政局



市属各主管局（总公司）、区县财政局、税务局、财政三、四、五分局：
根据国务院和市政府对国营企业工资改革问题的通知和本市有关规定，现对本市国营工业企业实行工资总额同经济效益挂钩办法有关财务处理规定如下：
一、实施范围
凡1985年经国务院工资制度改革小组批准试点实行工资总额同经济效益挂钩的市属工交企业，原十户利改税试点企业和1987年经市劳动局、市财政局、市税务局批准的新挂钩企业，以及经区县政府有关部门批准挂钩试点的区县属企业，不论实行以下哪种工资总额和经济效益挂
钩办法均按本规定执行。
1．工资总额和上交税利挂钩浮动。
2．工资总额和实现税利挂钩浮动。
3．工资总额和出口商品收购额、实现税利双挂钩浮动。
4．工资总额和出口创汇额挂钩。
5．工资总额和其它社会效益指标挂钩。
二、经济效益基数的核定
实行工资总额同经济效益挂钩办法的效益基数，市属企业由市财政局按企业核定。新挂钩企业以总公司为单位核定效益基数。总公司根据市财政局核定的效益基数具体分解下达到独立核算的企业，原61户试点企业1987年效益基数由市财政局核定，区县企业由区县财政局核定。
1．上交利税：包括实际上交的产品税、增值税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、（资源税）、房产税、车船使用税、所得税、调节税、利润以及归还基建借款（不包括拨改贷）和专项借款、归还融资租赁费的利润的50％。
2．实现利税：包括实现利润总额、应缴产品税、增值税、营业税、城市维护建设税、（资源费）、教育费附加、房产税、车船使用税。减免税款不应视同税金计提工资增长基金。但减免税款按规定并入利润总额的可作为实现利润计提工资增长基金。
3．出口产品收购额：当年外贸部门从企业实际收购的商品金额。
4．出口创汇额。
企业新建、扩建项目按规定批准增人增工资的，在调整工资总额基数的同时，要相应调整上交税利、实现税利等效益基数，对没有经济效益的治理“三废”项目，可不增效益基数。
三、工资的核算
1．企业应设置“工资基金”科目，并设置“应付工资”和“工资及工资增长基金”两个明细科目。企业按照财政部门、劳动部门核定的工资总额基数按月（或季）提取出来转入“工资及工资增长基金”科目。企业按规定应由销售费用、专用基金支付的人员工资、营业外支付的工资、
工会经费、技术转让和服务收入中支付的工资分别在“基本生产”、“辅助生产”、“车间经费”、“企业管理费”、“专用基金”、“营业外支出”、“销售费用”等科目中核算。核定的工资总额基数只是在计算工资增长费用时的依据，不应全部进入成本。企业实际发放的工资低于核定
的工资总额基数部分，应按上述发放工资人员所占的比例分别摊入当年有关费用或专用基金。当年实际发放的工资高于核定的工资总额基数，应由企业工资增长基金支付，其中发给应由专用基金开支、工会经费开支的工资以及应由其他来源开支的工资仍由专用基金、工会经费或其他来源开
支，并相应冲减当年工资增长费用。企业应按季填报工资基金清算表，报主管部门和财政分局审查。生产周期较长、生产、销售不均衡的企业，可以根据实际情况与财政分局商定较为简便的方法。但至少半年应填报一次工资基金清算表。
2．企业按规定计提的工资增长基金计入当年成本，下浮的工资冲减企业成本，在企业“销售－产品销售（工资增长费用）”科目中核算。按季预提数额要按当季净上缴（或实现）税利等效益数额比核定上年效益基数的四分之一数额的增长幅度和浮动比例计算。为留有余地，工资增长
基金的使用数应限制在预提数的80％以内。
企业提取的工资增长基金当年没有使用的部分，可以跨年度使用。
四、工资增长费用的计算和清算
1．企业计提工资增长基金应根据净上交税利或净实现税利比核定的效益基数增长幅度及核定的浮动比例计算（见附件）。
2．实行工资总额和上交税利挂钩浮动办法的企业当年超交税利不得提取工资基金，如本年实际上交税利大于净应交税利则按应交税利数额计提，本年实际上交税利小于本年净应交税利则按实际上交数额计提，挂钩企业本年与工资挂钩的应交数额包括年初欠交各项税金，年初欠交各项
税金应为各项应交税金（包括利润）明细科目的贷（增）方余额。
3．1987年新挂钩企业的两个基数一个比例，市劳动局和财政局是以总公司为单位核定的，总公司亦须按纳入新挂钩的企业当年累计净上交税利或实现税利（出口收购额）比核定的基数增长幅度计算总公司所属企业应计提的工资增长基金。企业工资增长费用合计不能超过总公司合
计。
4．以总公司为清算单位的总公司，在计算应提工资增长基金时，总公司可以在市劳动局、财政局核定的两个基数一个比例内留一定的机动数额或比例，但只能一次性给所属挂钩企业追加或追减，也可以将留的机动数额或比例选择固定的清算单位（独立核算企业）提留，然后由该企业
将计提的总公司机动工资增长基金转入总公司帐户，专项用于调剂总公司所属企业工资基金不足，结余可以结转下年使用，但必须专款专用，不能用于总公司本身的任何支出。企业在转交总公司机动工资增长基金时，不作应交纳工资调节税的工资性支出，但企业用总公司拨补的款项支付工
资时，应按规定交纳工资调节税。
实行工资总额和经济效益双挂钩（两个以上挂钩指标）的企业，应按全部工资增长基金进成本后的净增加实现税利（或上交税利）额计算实际应提工资增长基金。
5．视同上交或实现税利的计算
1987年经国家批准减免的大中型企业调节税可以视同上交计算工资增长基金。应根据换算成的减免率计算视同上交。方法是：按企业计算经批准减免的调节税额占奖金进成本后的基期利润的比例乘当年计税额相当于基期利润数额和超过基期利润部分的百分之三十之和。视同上交数
＝（调整后基期利润×减免率）＋（1987年纳税所得额－调整后基期利润）×减免率×30％。减免率＝1987年批准减免的调节税额÷调整后的基期利润×100％。
为鼓励机电产品出口创汇，与实现税利挂钩的企业，由于外贸机电产品收购价格低于内销价格而影响企业实现销售税金和利润的差额，可以视同实现税利；与上交税利挂钩的企业，可以按其差额按应纳税率和所得税、调节税、利润上交比例计算视同上交数额，经同级财政部门核实后，
计算工资增长基金。
减免大中型企业调节税和机电产品出口视同上交税利或实现税利由于在以后年度的挂钩效益基数中均不包括此因素，所以只在当年计算视同上交或实现税利。
不实行上交税利挂钩浮动办法的企业，以总公司为单位上交财政利润计划作为否定指标，低于上交财政利润（所得税、调节税、利润）计划5％（含5％）以内的，扣减当年应提工资增长基金10％；低于上交财政利润计划5－10％（含10％）的，扣减当年应提工资增长基金30
％；低于上交财政利润计划10％以上的，扣减当年应提工资增长基金的50％。
五、奖金核入工资总额基数进成本以后的问题
1．实行工资总额和经济效益挂钩的企业奖金进入成本以后，奖励基金的历年结余不进入成本，转入企业的工资基金，专项存储，作为企业自费工资改革和发放奖金的资金来源，并按规定对发放的工资交纳工资调节税。
2．实行工资总额和效益挂钩或试行销售合格产品计件工资制以后，企业计提职工福利基金的工资总额按照每年核定的工资总额基数扣除实行工资改革核入企业工资总额基数中的职工奖金数额计算；计提工会经费、教育经费的工资总额应扣除副食品价格补贴，落实政策补发工资和生活
困难补助费。
3．企业奖金进成本后，企业归还基建借款和专项借款的利润、归还融资租赁费的利润不再提取职工奖励基金，原核定的提取职工福利基金比例不变。原来按职工工资总额的一定比例提取的劳动竞赛奖已核入工资总额基数，也不再提取，开支由企业工资基金支付。
4．奖金进成本后，要相应调减第二步利改税核定的企业留利数额，企业须按照财政部门核定的比例将原来由企业留利中提取的奖金以“利润－留利中的奖励基金”科目单独上交财政。这部分上交数额是奖金的转移，不属于减征范围。上交数额同上交调节税计算方法，计税额超基期利
润部分减征70％。不交调节税企业原核定的所得税减征额不变。
企业原调节税税率不变，但在计算应上交调节税时，超基期增长利润以奖金进成本以后的基期利润为计算依据。
预算外企业实行工资总额同经济效益挂钩办法后，需要由财政部门重新核定税后留利各项基金比例，其中奖励基金部分单独上交财政。
5．实行工资总额同效益挂钩办法的工艺美术品公司所属集体企业已将按标准工资11％计提税前列支的奖金。企业基金的20％作为奖金的部分、当年计税额比上年增长的25％允许税前列支的奖金以及税后公益金作为奖金的数额都已核入工资总额基数，不再单独计提。因此，其税
后利润生产发展基金比例由50％调整为70％，企业基金提取比例由5％调整为4％。
六、企业应在实行工资改革的当月调整有关帐目，有关会计处理按我局（85）财工管字第801号文《关于转发财政部〈国营工业企业改革有关会计处理问题的暂行规定〉的通知》办理。
七、农口企业、预算外企业比照工业企业财务会计处理办法办理。



1987年5月28日