您的位置: 首页 » 法律资料网 » 法律法规 »

佳木斯市个人已购公有住房上市出售暂行办法

时间:2024-07-13 11:58:04 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9748
下载地址: 点击此处下载

佳木斯市个人已购公有住房上市出售暂行办法

黑龙江省佳木斯市人民政府


佳木斯市人民政府文件

佳政发〖2000〗20号

佳木斯市人民政府

关于印发《佳木斯市个人已购公有住房 上市出售暂行办法》的通知

各县(市)、区人民政府,市政府各直属单位:
  现将《佳木斯市个人已购公有住房上市出售暂行办法》印发给你们,望认真贯彻实施。

二000年六月十二日


佳木斯市个人已购公有住房上市出售暂行办法

  第一条 为培育和规范住房交易市场,搞活住房流通,适应居民改善居住条件的需要,促进经济发展,根据建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》和《黑龙江省关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设实施方案》的有关规定,结合我市实际情况,制定本办法。
  第二条 本办法适用于本市行政区域内的已购公有住房首次上市出售。
  第三条 已购公有住房包括:
  (一)1994年年底前按房改政策规定购买的平房和砖木结构的楼房为全部产权的住房。
  (二)按市政府〖1994〗18号令规定购买的部分产权、全部产权的公有住房。
  (三)出售给个人的安居工程住房和经济适用住房。
  (四)国家扶持、单位补贴、集资建房出售给个人的住房。
  第四条 允许上市出售的已购公有住房
  (一)职工、居民按房改政策规定购买的公有住房,取得《房屋所有权证》后即可上市出售。
  (二)1994年底前出售的砖混结构楼房,按市政府〖1994〗第18号令规定,确定产权比例并取得《房屋所有权证》后主方可上市出售。
  (三)已购买部分产权并取得证照的,与产权共有单位签定协议后可以上市出售。
  第五条 有下列情形之一的已购公有住房不准上市出售。
  (一)以低于房改规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的。
  (二)住房面积超过省人民政府规定的控制标准,或者违反规定利用公款超标准装修,且超标准部分未按照规定退回或未补足房价款及装修费用的。
  (三)处于户籍冻结地区,并列入拆迁公告范围内的。
  (四)产权共有的房屋,其它共有人不同意出售的。
  (五)已抵押且未经抵押权人书面同意转让的。
  (六)上市出售后形成新的住房困难的。
  (七)擅自改变住房使用性质的。
  (八)法律、法规以及市人民政府规定其它不宜出售的。
  第六条 已购公有住房上市出售,同等条件下原产权单位有优先购买权。
  第七条 已购公有住房进入市场,按以下程序进行。
  (一)向市房产管理部门递交下列材料:
  (1)房屋上市出售申请书。
  (2)房屋所有权证。
  (3)土地使用证或土地管理部门的意见。
  (4)身份证及户籍证明。
  (5)同住成年人同意上市出售的书面意见。   
  (6)个人拥有部分产权的住房,还应当提供产权共有单位在同等条件下保留或放弃优先购买权的书面意见。   (二)市房产管理部门确认可以出售,买卖双方当事人签订售房协议,并向市产权市场管理处申报。
  (三)房产交易管理部门对买卖双方申报的成交价格进行核实,对需要评估的房屋进行现场查勘和评估。
  (四)缴纳税费。办理售房过户手续。
  (五)申请房屋转移登记,领取房屋所有权证。
  第八条 已购公有住房进入市场按规定交纳下列税费:
  (一)按交易金额的3%征收综合税款,由卖方缴纳。综合税款由地税、财政部门委托产权市场管理部门代征后上缴财政。
  (二)交易服务手续费。按交易金额的0.5%,由买方缴纳。
  (三)已购公有住房和经济适用住房上市出售,其土地出让金的收益分配办法按国家和省规定另行制定。
  (四)已购公房上市交易除上述三项外,不再收取任何费用。
  第九条 城镇职工、居民以成本价购买产权归个人所有的已购公有住房和经济适用住房上市出售,其收入在按照规定交纳有关税费后归职工、居民个人所有。以标准价购买部分产权的上市出售,按比例分别归个人、单位所有;也可补为成本价,按全部产权获得收益。原产权共有单位撤消的,其应当所得部分由房产交易管理部门代收后,纳入市财政城市住房基金。
   第十条 已购公有住房进入市场出售后,其所有权和该房占有范围内的土地使用权随房屋出售同时转让。
  第十一条 房屋公用设施和共用部位维修基金在房屋买卖交割时随房转移、使用。
  第十二条 违反本办法第五条规定的,将不准上市出售的已购公有住房上市出售的,由房产行政主管部门责令改正,并处以10000元以下罚款。
  第十三条 已购公有住房上市出售后,该户家庭又以非法手段按标准价或成本价购买公有住房的,由房产行政管理部门责令其退回所购房屋,不予办理产权登记手续,并处10000元以下罚款;或者按照商品房市场价格补齐房款,并处以10000元以下罚款。
  第十四条 罚款使用省财政部门统一印制的罚款票据,罚款上缴同级财政部门。
  第十五条 房产行政管理部门工作人员玩忽职守,滥用职权、徇私舞弊、贪污受贿的,由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分;情节严重、构成范罪的,依法追究刑事责任。
  第十六条 市房产行政主管部门及其所属的住房交易和产权登记管理机构要不断增强服务意识,实行办事公开、简化办事程序、提高办事效率、建立监督约束机制,切实提高管理水平。
  第十七条 所属各县(市)个人已购公有住房上市出售管理,可参照本办法执行。
  第十八条 本办法由市房产管理局负责解释,自发布之日起实施。

试析拾得物纠纷的法律适用
袁江华 曲升霞

  拾得物是指拾得人拾得的遗失物、漂流物或失散的饲养动物,涉及拾得物的纠纷一般是指有关拾得物的返还和拾得物管理费用的补偿。对此类纠纷如何适用法律进行处理,虽然我国民法通则第79条第2款作了专门规定:“拾得遗失物、漂流物或者失散的饲养动物,应当归还失主,因此而支出的费用由失主偿还。”最高人民法院颁布的《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》(试行)第94条也规定:“拾得人将拾得物据为己有,拒不返还而引起诉讼的,按照侵权之诉处理。”但是由于对拾得物引起的争议法律关系性质认识不一致,法学理论界和司法实践对此类纠纷的认识和处理也各不相同,对拾得物的返还,有的按不当得利处理1,有的按侵权行为处理2;对拾得物管理费用的补偿,有的按无因管理进行补偿3,有的则按物权关系进行补偿4,从而导致适用法律不统一,影响了法律适用的严肃性。那么对拾得物纠纷该如何统一适用法律呢?笔者认为,关键是必须对民法通则第79条第2款拾得物专门条款所包含的法律关系,以及这一条款与民法通则其他涉及拾得物规定的有关条款的相互关系有一个正确的认识和把握,才能对拾得物纠纷准确适用法律。
一、拾得物专门条款所包含的法律关系
  我国民法通则第79条第2款是对拾得物的专门规定。这条专门调整拾得物的法律规范是在民法通则物权(财产所有权)篇中规定的,是基于物权关系对拾得物的具体规定。根据物权的性质,财产所有人即使因财产丢失而丧失事实上的占有,但并不丧失权利,不论财产落入何人之手,所有人都享有追及权,可以追及其物,向实际占有人主张其权利5。民法通则第79条第2款关于拾得物应当归还失主的规定,确立的是物上请求权。在物权关系下,拾得物的所有权仍然属于失主,失主不因丧失事实上的占有而丧失权利,拾得人有义务将拾得物返还给失主。至于拾得人为管理拾得物而支出的费用补偿也是依据物权关系在物权争议中一并解决的问题6。因此,我们可以看出,拾得物专门条款体现了失主与拾得人之间形成的是物权关系,失主享有物之请求权,享有请求返还拾得物的权利,并有偿还拾得人拾得物管理费用的义务;拾得人有义务向失主归还拾得物,也有权利请求补偿拾得物管理费用。
  但是,我们考察79条第2款这一拾得物专门条款的规定还可以看出,这一条款所包含的物权法律关系,并没有对拾得人的主观条件提出要求,拾得人捡到拾得物,不论是出于何种动机与何种目的,都是适用这一条款将拾得物归还失主,因此支出的费用由失主偿还。但是人的行为是受人的主观意志支配的,拾得人捡到拾得物时,总会有一定的主观动机和目的,且其主观动机和目的不外乎有两种:一种是为失主予以管理,另一种是想据为己有。由于79条第2款不需要去考虑拾得人是出于将拾得物据为己有还是为失主予以管理的动机、目的7,就使得这一条款所包含的物权关系与民法通则其他法律条款包含的法律关系发生了竞合。
  一是与无因管理关系发生竞合。我国民法通则第93条对无因管理作了明确规定:“没有法定的或者约定的义务,为避免他人利益受损失而进行管理或者服务的,有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用。”没有法定或约定义务管理他人事务是无因管理的客观要件,有为他人谋利的目的和动机是无因管理的主观要件。拾得人捡到拾得物,是没有合法根据占有他人财物,其对拾得物进行管理,是没有法定或约定义务管理他人事务。如果拾得人主观上是为失主谋利,在不知所有人或所有人不明的情况下,先行对拾得物进行管理,在找到失主后再行归还,那么拾得人的行为又符合无因管理的构成要件,属无因管理行为,这时就发生了拾得物的物权关系与无因管理的竞合。在此竞合情况下,所产生的纠纷主要是拾得人与失主之间就拾得物的管理费用补偿问题发生的争议。这时涉及这类纠纷的法律既有79条第2款拾得物专门条款,又有93条无因管理条款,这就导致拾得人将拾得物归还失主后,可依据这二个法条请求失主补偿拾得物的管理费用,这是实践中对拾得物管理费用纠纷适用法律不统一的原因所在。
  二是与不当得利关系发生竞合。不当得利是指没有法律或合同上的根据取得利益而使他人受到损失的事实。我国民法通则第92条对不当得利进行了规定:“没有合法根据,取得不当利益,造成他人损失的,应当将取得的不当利益返还受损失的人。”不当得利强调的是取得利益的客观状态,不需具备主观动机条件8。但取得利益总是有主观意志,如果取得利益是想为他人谋利就构成无因管理,如为自己谋利,就构成不得当利。实践中的不当得利主要是不当得利人取得不当利益的动机是想占为己有,为自己谋利。如果拾得人取得不当利益的动机是想占为己有,那么拾得人的行为又符合民法通则第92条不当得利的构成要件,又是不当得利行为。这时又发生了物权关系与不当得利关系的竞合。在此竞合情况下所产生的纠纷主要是有关拾得物的返还争议。
  由于物权是绝对权、对世权,任何人都不得侵犯。在物权关系下,拾得人明知拾得物系他人财产而据为己有,其主观上具有非法占有他人财产的故意,客观上又有拒不返还的行为,构成了对他人财产所有权的侵犯,所以最高法院贯彻意见第94条规定:“拾得人将拾得物据为己有,拒不返还而引起诉讼的,按照侵权之诉处理。”这条规定是建立在物权关系基础之上的,是对民法通则第79条第2款拾得物条款的适用解释。在物权关系与不当得利关系竞合时,涉及拾得物返还纠纷的法律条款既有民法通则第79条第2款与贯彻意见第94条的规定,又有民法通则第92条不当得利的规定,这就导致失主在纠纷发生后既可按照侵权之诉,又可按照不当得利债权之诉请求拾得人返还拾得物,这是实践中对拾得物返还纠纷适用法律不统一的原因。
二、拾得物专门条款与不当得利、无因管理条款的关系
  由于民法通则调整拾得物返还与拾得物管理费用补偿争议的法律条款既有79条第2款拾得物专门条款,又有92条、93条不当得利、无因管理条款,这就有必要对这些涉及拾得物纠纷的法律条款之间的关系作一下研究和探讨,以对拾得物纠纷准确适用法律。
  从法律条款调整的客观对象来看,民法通则第92条并没有对不当得利的范围进行规定,至于不当利益的种类是什么,是动产还是不动产,是特定物还是种类物,该条款并没有要求,这就是说没有合法根据获取的导致他人受损的一切利益都属于不当利益的范畴。在拾得物物权关系与不当得利关系竞合的情况下,79条第2款调整的拾得物在拾得人想占为己有的情况下,毫无疑问是属于92条规定的不当利益的范围,此时92条调整的不当得利与79条第2款调整的想占为己有的拾得物是包含与被包含的关系。但是民法通则却将拾得物用79条第2款专门条款单独予以规定,其实质就是将想占为己有的拾得物从92条的不当得利中分离出来,92条对一般的不当利益进行调整,79条第2款是对想占为己有的拾得物这特殊的不当利益进行调整。因此79条第2款拾得物专门条款与规定不当得利的92条的关系,应是特别条款与普通条款的关系。根据特别条款效力优于普通条款的法律原则,对于拾得人将拾得物据为己有的,应适用79条第2款拾得物的专门条款。对于拾得人拒不返还而引起诉讼的,应适用贯彻意见第94条基于物权关系规定的按照侵权之诉处理,而不能适用民法通则第92条一般条款,依照不当得利债权关系进行处理。
  在物权关系与无因管理关系竞合的情况下,79条第2款调整的为他人谋利而管理的拾得物应是被包含在93条无因管理的对象中,但民法通则却对拾得物用专门条款单独予以规定,其实质也是将为他人谋利而管理的拾得物从93条规定的无因管理中分离出来,93条是对一般的无因管理对象进行调整,79条第2款是对为他人谋利而管理的拾得物特殊的无因管理对象进行调整。因此79条第2款与93条的关系也同样是特别条款与普通条款的关系,对于拾得物的返还及拾得物管理费用发生争议应适用79条第2款特别条款进行处理,而不能适用93条一般条款以无因管理债权关系进行处理。
  从上述分析可以看出,对于拾得人捡到拾得物无论是据为己有,还是为他人谋利进行管理而引发的拾得物的返还和管理费用的补偿纠纷,都应直接适用79条第2款这一特别条款的规定,对于拒不返还拾得物引发的纠纷,应按侵权之诉处理,而无须再适用第92条或93条的规定9,否则79条第2款就失去了存在的意义和必要。
三、适用拾得物特别条款的法律效力
  对于拾得物纠纷适用民法通则第79条第2款拾得物特别条款,其法律效力与适用不当得利条款和无因管理条款有一定的区别。
  在拾得物返还争议中,79条第2款这一特别条款明确拾得物的所有权是属于失主,赋予了失主所有权返还请求权,拾得人将拾得物据为己有、拒不返还时,失主可请求拾得人返还原物(包括孳息)10。而返还原物必须以原物依然存在为前提,若原物被毁损,失主可以要求恢复原状;若原物已经灭失,所有人只能要求赔偿损失而不能要求返还原物。适用拾得物特别条款,拾得人承担的是侵权的民事责任,同时依照贯彻意见第94条的规定,拾得物灭失、毁损,拾得人没有故意的,不承担民事责任。在物权关系与不当得利关系竞合时,如果根据民法通则第92条不当得利条款处理,失主享有的是不当得利返还请求权,失主可要求拾得人返还原物(包括孳息),利用不当得利所取得的其他利益,扣除管理费用后,予以收缴?。由于拾得人取得拾得物时是明知没有合法根据而取得利益,是属于恶意性质,因此如果原物毁损、灭失,不论拾得人是故意还是过失,都必须承担恢复原状或赔偿的民事责任?。在物权关系与无因管理关系竞合时,如果根据民法通则第93条无因管理条款处理,本人即失主可要求拾得人返还原物(包括孳息)。但如果拾得物毁损或灭失,拾得人主观上虽为失主谋利,但客观上并不有利于失主本人,反而使失主的利益受损,拾得人应负恢复原状或赔偿责任?。从这里可以看出,适用79条第2款特别条款,失主请求返还的范围与适用不当得利条款、无因管理条款请求返还的范围是一样的,但对于原物毁损、灭失后的责任,适用特别条款时,拾得人有故意的,才承担恢复原状或赔偿责任。而根据不当得利和无因管理条款,拾得人对拾得物的毁损、灭失不论有无故意,都要承担恢复原状或赔偿的民事责任。
  在拾得物管理费用纠纷中,79条第2款明确规定“支出的费用由失主偿还”,这一特别条款规定只要是为管理拾得物花去了费用,就由失主补偿。在物权关系与无因管理关系发生竞合时,管理人是为失主的利益管理拾得物,93条无因管理条款规定的“受益人(即失主)偿付由此而支出的必要费用”与79条第2款规定是完全一致的,对费用补偿的法律效力是相同的。在物权关系与不当得利关系发生竞合时,拾得人是为自己谋利管理拾得物,适用92条不当得利条款时,由于其获得拾得物时明知没有合法根据属于恶意,其所花去的管理费用并不享有向任何人的补偿请求权?,这与79条第2款的效力是相反的。
  综上所述,在物权关系与无因管理关系竞合时,79条第2款特别条款的法律效力与93条无因管理的法律效力一致的是,拾得人将拾得物返还失主后,可得到费用补偿;区别是拾得人对拾得物的毁损、灭失没有故意的,可以不承担无因管理中应该承担的民事责任。在物权关系与不当得利关系竞合时,适用79条第2款和贯彻意见第94条的规定,拾得人对拾得物的毁损、灭失没有故意的,可以不承担在不当得利中应该承担的民事责任;对拾得物管理费用也可以得到在不当得利中得不到的补偿,因此适用拾得物特别条款对拾得人是有利的。
  
  
  注:
  12?参见王利明:《民商法研究》第一辑,法律出版社,1998年版第559—560页;
  梁慧星:《民商法论丛》第5卷,法律出版社,1996年版,第38—40页。
  3参见王利明:《民商法研究》第一辑,法律出版社,1998年版,第559页;第四辑,法律出版社,1999年版,第672页;《人民法院案例选》1998年第一辑,时事出版社,1998年版,第68页。
  4679?参见《人民法院案例选》1998年第一辑,时事出版社,1998年版,第71页,第127页。
  5??郑立、王作堂:《民法学》,北京大学出版社,1994年第二版,第155页,第242页,246页。
  8参见梁书文、回沪明、杨振山:《民法通则及配套规定新释新解》,人民法院出版社,1999年6月版,第657页。
  ?《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》(试行)第131条。
  
  
  (作者单位:江苏省扬州市中级人民法院
  江苏省扬州大学政法学院)

中华人民共和国政府和希腊王国政府海运协定

中国政府 希腊王国政府


中华人民共和国政府和希腊王国政府海运协定


  中华人民共和国政府和希腊王国政府,为了发展两国间的有好关系和加强海运合作,按照平等互利的原则,议定如下:

  第一条
  缔约双方同意悬挂中华人民共和国国旗和希腊王国国旗的商船在两国国际通航港口航行,经营两国间或两国中任何一国与第三国间旅客和货物运输。
  经双方主管部门同意,双方航运企业各自经营的悬挂其他国家国旗的商船,可以投入本航线运输。

  第二条
  本协定第一条所指的商船和船员在另一方领海航行、进出港口或在港内外停泊时,在执行海关、检疫、港口规章和手续,在港口和锚泊地停泊、移泊、装卸货物以及船泊、船员和旅客所需各项供应方面,缔约双方相互给予最惠国待遇,供给另一方船泊使用。

  第四条
  本协定所规定的最惠国待遇不适用于缔约任何一方因参加或将参加关税同盟或类似组织而给予或将给予有关国家的利益、优惠、特权与豁免。

  第五条
  本协定的规定不适用于沿海航行。但缔约任何一方商船为了卸下从国外运来的货物和旅客,或装载货物和旅客运往国外,由对方的一个港口驶往另一个港口,不作为沿海航行。

  第六条
  本协定第一条所指的缔约任何一方的商船在对方领海或港口发生海难或遇到其他危险时,缔约双方对遇难船舶、船员以及船上旅客、货物相互给予一切可能的救助和保护,并以尽快的办法通知对方有关部门。

  第七条
  缔约一方的商船在缔约另一方的领海或港口发生海难,该遇难商船上装载的货物需要在缔约另一方的岸上暂时保存,以便运回本国或运往第三国,缔约另一方应提供方便,并免征关税。

  第八条
  缔约双方相互承认对方主管机关按照自己的法律规定颁发的船舶国籍证书。

  第九条
  缔约一方承认缔约另一方主管机关颁发的船舶吨位证书和其他船舶证书。
  未持有缔约认何一方主管机关颁发的吨位证书的船舶,在支付吨税时,如有必要时,可按收费国家规定重新丈量。

  第十条
  缔约双方相互承认对方主管机关签发的船员身份证。中方为“海员证”,希方为“海员证”。
  当船舶在港口停留期间,持有这种证件的船员,可按所在国的现行规定上岸。
  缔约一方驶抵缔约另一方港口商船的船长,或他指派的代表,有权会见该船所悬挂国旗国家的外交和领事当局。

  第十一条
  本协定第一条所指的商船在另一方港口的一切费用,均依照该方港口的现行法令规章予以征收。
  悬挂缔约任何一方国旗的商船,或持有缔约任何一方主管部门所发证件,证明为其航运企业经营的商船,免付在对方港口经营货物和旅客运输收入的所得税。

  第十二条
  缔约任何一方在对方所得收入和支付的费用,均以双方同意的兑换货币办理结算。

  第十三条
  缔约任何一方在国际海上运输范围内,对缔约双方和双方友好国家的商船不?
貌扇∪何构成船旗歧视的行为。

  第十四条
  在缔约一方的要求下,缔约双方主管部门可指派代表在双方同意的日期和地点进行会晤,处理在执行本协定中产生的共同关心的问题。

  第十五条
  本协定自签字之日起生效。
  本协定生效十二个月后,缔约任何一方可在任何时候将其终止本协定的意图书面通知另一方,本协定在缔约另一方收到此项通知之日起六个月后终止。
  本协定于一九七三年五月二十三日在北京签订,共两份,每份都用中文、希腊文和英文写成,三种文本具有同等效力。
    中华人民共和国政府代表           希腊王国政府代表
       李先念              尼古拉斯·马卡雷佐斯
       (签字)                 (签字)
 注:1974年9日24希驻华临时代表办帕帕斯利奥蒂斯和交通部副部长于眉相互照会,同意本协定第十一条第二断修改如下:“悬挂缔约任何一方国旗的商船,或持有缔约任何一方主管部门所发证件,证明为其航运企业经营的商船,免付在对方港口经营货物和运输收入的所得税或其它任何形式的捐税。”并自1974年7月1日生效。