国家房贷政策变化属于 “情势变更”，二手房买方不算违约？

蔡英杰


　　近日，海淀区人民法院作出了房贷政策变化，即国十条出台后关于二手房买卖合同纠纷的第一份判决。对此，各方人士在媒体上已经发表过很多意见。在房贷政策依然没有放松迹象的境况下，该案对于很多已经陷入二手房买卖合同纠纷的当事人或者将来拟交易房屋的当事人提供了很大的借鉴意义。同时，该份判决对很多北京律师办案也提供了可资参考援引的案例。尽管如此，鉴于该案的案情存在自身的特点，该判决结果适用的仅是该与该案情相同的纠纷。因此，广大购房者和卖房者千万不要以为，该判决具有普遍意义。下面，笔者就该案从几个方面简单进行一下评析。

　　案例简介：2010年4月12日，张先生与房主宋女士签定了一份二手房买卖合同，约定张先生购买宋女士位于海淀区的一套房屋，房屋成交总价为555万元，其中张先生计划贷款200万元购买。次日，张先生向宋女士支付了15万元定金。张先生在随后办理贷款过程中，因“新国十条”出台，无法获得银行贷款。经与宋女士协商解除合同并要求退还订金无果后，张先生将宋女士起诉到海淀区法院，要求解除与宋女士的房屋买卖合同，并要求对方退还定金。

　　庭审焦点：庭审中，张先生提供了与妻子马女士的结婚证，并拿出两个房产证，显示两人名下已分别登记了海淀区、朝阳区各一套房产。房主宋女士虽然对此没有异议，但她认为，两人签订的合同真实有效，而且合同当中已经约定，如果买房人贷款未获批准或批准贷款数额不足，应补足购房首付款。因此，应不受新国十条中关于住房贷款的限制，按合同执行。

　　判决结果：法院审理认为，根据有关规定，张先生家庭住房套数已达两套，因此涉案房屋正是“新国十条”规定的第三套房，属于暂停发放贷款的范围。新政导致合同成立后客观情况发生了不属于商业风险的重大变化，是张先生在签订合同时无法预见的，如果要求张先生继续履行合同，对其明显不公平。因此张先生请求法院解除合同于法有据，宋女士须返还张先生已支付的定金15万元。该案主审法官曹力表示，虽然本案中双方签订的合同属于有效合同，而且合同中对银行贷款未获批准的情形做出了约定，但结合合同中其他条款以及房屋买卖行业的惯例来解释，是指因买房人自身原因所导致的贷款未获批准，而不是指任何原因所导致的贷款未获批。

　　律师评析：本案是国十条出台后第一起买方以国十条新政为由要求解除二手房买卖合同纠纷的判决，可能对于北京其他区县法院正在审理的案件有一定的影响，对于律师和广大房屋买卖合同当事人来讲也具有很强的借鉴意义。不过，这也仅仅是一个个案而已，并不具有典型意义，每个当事人都可能遇到些许不同的情况，因此该案判决结果并不具有普遍适用性。

　　一、本案中无法获得银行贷款是否属于情势变更？

　　根据2009年新颁布的《合同法解释二》第二十六条，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。但是针对不同的案情，对该条款的适用应当综合考虑，不能一刀切，把所有情形或所有的政策问题都认定为情势变更。根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发【2009】40号），法院是要慎用情势变更原则的。此外，根据于《正确适用 若干问题的解释（二）服务党和国家的工作大局的通知》(法【2009】165号)，确需在个案中适用情势变更原则的，应当由高级人民法院审核。必要时应报请最高人民法院审核。下面笔者通过几种不同情况谈谈自己的浅见：

　　1、如果合同没有明确约定贷款购房，要么双方在合同中明确写明由买受人全款付款，要么双方只是说明了价款数额、首付比例、每期付款金额？

　　在这种情况下，即便买方事实上采用贷款方式偿还分期价款，甚至在签订合同之前向卖方口头透露过分期付款将采用贷款的方式，但是一旦争议发生，买方都很难证明自己是要以贷款方式来付款，甚至卖方会声称对贷款事项不知情。如果是这样的话，我们认为买方很难以情势变更为由要求解除合同。否则的话，对卖方来说很不公平，因为在这一段时间内将丧失寻找或联系其他买家或者甚至推掉其他买家的机会。

　　2、如果合同中明确约定了采用贷款方式支付房屋价款，且对贷款未获批准做了约定？

　　在这种情况下，我们建议当事人要在合同中明确无法办理贷款，买方可以解除合同的权利，并且将无法办理贷款的原因尽可能扩大，例如买方工资水平的原因，户口的原因，银行内部政策审核的原因，国家政策的原因等等，这样，买方届时要求解除合同的理由会更加充分一些。如果在合同没有明确规定无法办理贷款原因的话，那么除非是由于国家政策发生变化导致银行不能放贷，否则买方很难以情势变更原则主张解除合同。

　　在本案中，当事人已经约定贷款方式，而且约定了买方在银行贷款未获批准时不得解除合同，但是对于因何种原因导致未获批准在合同没有明确规定。法官审理认为：结合合同中其他条款以及房屋买卖行业的惯例来解释，是指因买房人自身原因所导致的银行贷款未获批准，而不是指任何原因所导致的贷款未获批。因此，在非买方自身原因造成银行贷款未获批准，买方是可以请求解除合同的。我想法官的这种理解可能来源于最高法关于商品房买卖的司法解释。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释【2003】7号）第23条，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

3、如果合同中只是明确约定了采用贷款方式支付房屋价款，因为个人原因无法贷款？

在这种情况下，除非在合同明确约定个人贷款的条件或者个人无法贷款可以解除合同，否则买方没有理由要求解除合同，一旦单方解除合同即构成违约，有可能被要求继续合同或支付违约金。此外，在国家政策没有变化的情况下，银行单方面内部放贷审核政策发生变化是否能够作为解除房屋买卖合同的理由呢？根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释【2003】7号）第23条，只要不是归责于买卖双方的是由未能获得贷款的，买方是可以解除合同的。不过，在实践中，对于银行单方面内部政策调整，买方很难举证证明。因此，如果买方担心这一点，可以将由于银行单方面原因导致无法贷款可以解除合同明确写在合同中。

　　二、该案的示范意义

　　海淀区法院应用情势变更原则作出了解除合同的判决，说明该案至少已经得到了北京市高级人民法院的认可。今后各区法院在处理类似案件中，法官们很可能会在一定程度上援引或参考该案。当然，该案最基本的前提就是房屋买卖合同是在国十条出台之前签订的，如果合同是在国十条出台之后的签订的，那么毫无疑问，买方是不能适用情势变更原则来解除合同的。

　　三、如果以情势变更原则解除合同后，买方是否可以少付或不付中介中介费或要求中介返还中介费？

　　根据目前的行业惯例，在房屋买卖合同中，通常约定由买方来付中介费。那么如果双方在解除合同后，买方是否可以不付中介费用或要求中介返还已经收取的中介费？显然不可以。在解除合同前，中介公司已经向房屋买卖双方提供了中介服务，完成了自己的任务，所以收取中介费是应当的。不过如果在《房屋买卖居间合同》中，中介和买方或卖方明确约定了中介费用的构成，比如居间费，代书费，代办过户费等等，那么买方可以只向中介公司支付其已经提供服务部分的费用，其他部分没有进行则是由于国家政策变化导致的，可以不必支付。


作者；蔡英杰
工作单位：北京市闻泽律师事务所
联系方式：010—58695236；13520108510


山东省人民政府


山东省实施《水库大坝安全管理条例》办法（修正）
山东省人民政府



1994年6月3日山东省人民政府令第53号发布 根据1998年4月30日山东省人民政府令第90号令关于修订《山东省工程勘察设计市场管理暂行规定》的决定进行修正

第一章 总 则
第一条 为加强水库大坝安全管理，保障人民生命财产安全，根据《水库大坝安全管理条例》及其他有关法律、法规，结合我省实际情况，制定本办法。
第二条 本办法适用于本省行政区域内的大型水库、中型水库、小（一）型水库和现状坝高15米以上的小（二）型水库的水库大坝（以下简称大坝）。大坝包括永久性挡水建筑物以及与其配合运用的泄洪、输水等建筑物。
第三条 省水行政主管部门对全省的水库大坝安全实施监督。市地、县（市、区）水行政主管部门对本行政区域内的水库大坝安全实施监督。
各级水利、能源、建设等部门是其所管辖的大坝的主管部门，对所管理的大坝的安全负责。
第四条 水利部门所管辖的大坝实行分级管理。
各级人民政府及其大坝主管部门，对其所管理的大坝的安全实行行政领导负责制。
第五条 各级人民政府应当加强对水库水污染防治工作的监督和管理，保护水库水质。
第六条 各级人民政府及其水行政主管部门应当关心库区群众生活，采取增加投入、开发水面等措施，帮助库区群众发展经济，脱贫致富。

第二章 大坝建设
第七条 兴建大坝，须严格审批制度。
（一）兴建大、中型水库，须经省水行政主管部门审查同意后，方可按照基本建设程序报批。
（二）兴建小（一）型水库，须报市地水行政主管部门审批。
（三）兴建小（二）型水库，须报县（市、区）水行政主管部门审批。
第八条 兴建大坝，须进行工程设计。
大坝工程设计须由具有相应资格证书的单位承担。设计内容除主体工程外，还应当包括工程观测、通信、动力、照明、交通、消防、管理机构的用房等附属工程及管理设施的设计。
第九条 大、中型水库大坝工程施工，须通过招标、投标确定具有相应资格证书的施工单位承担。
大坝施工单位须按照承包合同和批准的设计文件、图纸要求及有关技术规范进行施工，不得任意变更或修改设计。确需变更或修改的，应当由原设计单位负责并经原设计审批单位批准。
第十条 大坝施工，须接受水利建设质量监督机构的监督，严格质量管理。对质量不符合设计要求的，必须返工或采取补救措施。
第十一条 兴建大坝时，建设单位应当按照批准的设计，报请县级以上人民政府按照本办法附表的规定划定管理和保护范围，并完成确权发证和树立标志等项工作。
第十二条 大坝开工后，按隶属关系和分级管理的原则，由主管部门组建大坝管理单位。管理单位应当参与质量检查以及各阶段的验收工作。
第十三条 兴建大坝时，主体工程、附属工程及管理设施的投资计划应当同步安排。
第十四条 大坝主管部门应当按照水利部《水利基本建设工程验收规程》对大坝工程组织验收。非水利部门修建的大坝的竣工验收，应当有水行政主管部门参加。
第十五条 大坝竣工验收合格后，方可移交管理单位。对未经验收或验收不合格的大坝，管理单位有权拒绝接管。
第十六条 水库大坝需改建、扩建时，须报大坝主管部门审查批准，由小型水库扩建为中型水库，或由中型水库扩建为大型水库，须报省水行政主管部门审查批准。
第十七条 对尚未达到设计洪水标准、抗震设防标准或有严重质量缺陷的险坝，大坝主管部门应当组织有关单位和专家进行鉴定，分类排队，制定除险加固计划，限期消除危险。险坝工程加固设计、施工和验收，按新建大坝的有关规定执行。
除险加固所需资金和物料，有关方面应当优先安排。
第十八条 对未列入险坝的存有遗漏工程项目或出现险情需要进行加固的大坝，可编制单项工程设计，按国家有关规定纳入基本建设计划或安排其他资金解决。

第三章 大坝管理
第十九条 大坝管理范围内的土地及其附着物，由大坝管理单位管理和使用，其他单位和个人不得侵占。
大坝附属建筑物和测量、观测、通信、动力、照明、交通、消除及其他设施，受国家法律保护，任何单位和个人不得毁坏。
第二十条 根据国家有关规定和实际需要，可以在大型水库和重点中型水库建立公安派出所，一般中型水库设公安特派员，以加强大坝的安全保卫工作，维护大坝的正常秩序。
第二十一条 在大坝管理和保护范围内修建码头、鱼塘等工程设施，须依照国家和省的有关规定，报经大坝主管部门批准。未经大坝主管部门批准，任何单位和个人都不得在大坝管理和保护范围内修建工程设施。
第二十二条 禁止在大坝管理和保护范围内打井、爆破以及从事其他严重危害大坝安全的活动。在大坝保护范围之外500米范围内不得设置日取水量10000立米方以上的取水工程；在大坝保护范围之外1500米范围内进行爆破，须经大坝主管部门批准。
第二十三条 禁止在坝体上放牧、垦植、以及从事其他妨碍管理的活动；防汛期间禁止在坝体上堆放杂物和晾晒粮草。
第二十四条 大坝坝顶、防讯公路及泄洪、输水建筑物上的交通桥确需兼做公路的，须经大坝主管部门批准。兼做公路的大坝坝顶、防讯公路及泄洪、输水建筑物上的交通桥的维护费用，可以由交通部门拨给大坝主管部门，也可以由大坝主管部门向过往车辆收取。具体办法由省水行政
主管部门会同省交通部门提出意见，报省物价部门会同省财政部门、省农民负担监督管理部门批准实施。
禁止在坝体、防讯公路及泄洪、输水建筑物上的交通桥上行驶超设计荷载标准的车辆、装载有易燃易爆物品的车辆和履带式车辆。雨雪泥泞期间，禁止在没有标准路面的坝顶上行驶机动车辆。
第二十五条 大坝工程应当建立管理机构，并按国家有关水利工程编制定员标准，配备具有相应业务水平的管理人员。
水利部门管辖的大、中型水库大坝的管理机构与人员列入事业编制，其经费按分级管理原则，由同级财政按有关规定安排。
第二十六条 大坝管理单位应当建立健全技术、行政、经营、安全等方面的管理规章制度，并严格进行检查和考核，搞好工程管理和经营管理，在确保大坝安全的前提下，充分发挥工程效益。
第二十七条 大坝管理单位应当建立完整的技术档案，包括工程的勘测、设计、施工、管理运行、事故处理等资料。
第二十八条 大坝管理单位必须按照有关规定和技术标准，对大坝进行巡回检查和安全监测与鉴定，并做好监测资料的整理分析工作。
第二十九条 大坝管理单位必须做好大坝及有关建筑物、机电设备的日常养护维修工作，保持工程完整、设备完好，保证正常运用。
大坝工程需大修（包括岁修、水毁）时，应当做好设计，并按规定报大坝主管部门审批，施工时应严格质量监督，履行竣工验收手续。
第三十条 有关水库的汛期调度运用、防讯组织、防汛准备及抢险等事项，依照《中华人民共和国防汛条例》及省的有关规定办理。
第三十一条 大坝主管部门对所管辖的大坝应当按期注册登记，建立大坝档案。有关大坝注册登记的具体事项，按国家和省的有关规定执行。

第四章 罚 则
第三十二条 对违反《水库大坝安全管理条例》规定的行为，由大坝主管部门责令其停止违法行为，赔偿损失，采取补救措施，并可处以罚款；应当给予治安管理处罚的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
依照前款规定处以罚款的，按下列规定执行：
（一）在坝体上修建码头、渠道的，毁坏大坝或者其观测、通信、动力、照明、交通、消防及其他设施的，对个人处以300元至5000元罚款，对单位处以2000元至10000元罚款。
（二）在大坝管理范围内进行爆破、打井、采石、采矿、取土、挖沙、筑坟等危害大坝安全活动的，对个人处以200元至5000元罚款，对单位处以1000元至10000元罚款；在大坝保护范围内进行爆破、打井、采石、采矿、取土、挖沙、筑坟等危害大坝安全活动的，对个
人处以100元至2000元罚款，对单位处以500元至5000元罚款。
（三）在库区内围垦的，擅自操作大坝的泄洪闸门、输水闸门以及其他设施，破坏大坝正常运行的，处以100元至3000元罚款。
（四）防汛期间在坝体上堆放杂物和晾晒粮草的，经教育不及时清除的，处以500元以下罚款。
（五）擅自在大坝管理和保护范围内修建码头、鱼塘的，对个人处以200元至3000元罚款，对单位处以1000元至8000元罚款。
第三十三条 大坝主管部门实施罚款处罚时，应当使用财政部门统一印制的罚没收据。所罚款项缴同级财政。
第三十四条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依照《水库大坝安全管理条例》第三十二条的规定申请复议，或者直接向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议或者不向人民法院起诉又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第五章 附 则
第三十五条 本办法由省水行政主管部门负责解释。
第三十六条 本办法自1994年7月1日起施行。

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| 大 坝 管 理 范 围 | 大 坝 保 护 范 围 |
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| 1．大坝及其附属建筑物、管理房及其他设施。 | 1．设计兴利水位线至校核洪水位线之间的库区。 |
| 2．设计兴利水位线以下的库区。 | 2．大型水库主坝（包括河槽段、阶地段及坝端，下同）管 |
| 3．大型水库主坝河槽段坡脚外200米，阶地段上、下游 |理范围的相连地域以外300米；中型水库主坝管理范围的相 |
|坡脚外50至200米；中型水库主坝河槽段坡脚外100米，阶|连地域以外200米；大、中型水库副坝管理范围的相连地域 |
|地段上、下游坡脚外50至100米；大、中型水库副坝坡脚外 |以外150米；小型水库大坝管理范围的相连地域以外70～ |
|50米（若副坝坝高小于5米者，取3～5倍坝高，副坝坝高大 |100米。 |
|于15米者，不小于5倍坝高）；小型水库大坝坡脚外30至50| 3．引水、泄水等各类建筑物管理范围的相连地域以外 |
|米。大坝坝端以外30至100米。 |250米。 |
| 4．引水、泄水等各类建筑物边线以外10至50米。 | |
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1998年4月30日山东省人民政府令第90号令《关于修订〈山东省实施＜水库大坝安全管理条例＞办法〉的决定》业经省政府同意，现予发布施行。


根据《中华人民共和国行政处罚法》的有关规定，省政府决定对《山东省实施＜水库大坝安全管理条例＞办法》作如下修订：
1．删去第三十三条。
2．删去第三十四条。
此外，根据本决定，对以上规章部分条款的顺序作相应的调整。
本决定自公布之日起施行。



1994年6月3日