[案情]

　　张三与李四于2009年12月１日签订了一份店铺租赁合同，约定张三承租李四位于某镇四层房屋的一楼店面，租期从2009年１2月2日至2014年１２月１日，每年6月15日支付当年全部租金。合同签订后，张三按时支付了2010年及2011年的租金。2011年9月１7日，李四在未通知张三的情况下，与王五签订了房屋买卖合同，将包括张三承租的店面在内的整栋房屋出售给王五，并办理了房屋过户手续。之后李四告知张三整栋房屋已出售，但不终止租赁合同，2012年以后的租金由王五收取。张三认为李四侵犯了自己优先购买权，向法院起诉，请求判令李四与王五签订的房屋买卖协议无效。

[分歧]

对于上述房屋买卖合同的效力，在案件审理过程中有不同观点：

第一种观点认为，当出租人出卖超出租赁物范围的整栋房屋时，承租人不享有优先购买权。第二种观点认为，只要出租人出卖的房屋涵盖出租房屋，承租人就享有优先购买权。第三种观点认为，出租人出卖出租房屋时，承租人是否享有优先购买权，要分两种情况，如果出卖房屋超出了租赁房屋范围，超出部分与租赁房屋部分可以分割，出租人又是分割出卖，承租人只能就承租部分的房屋主张优先购买权，对超出承租范围的房屋部分不能主张优先购买权；如果出卖房屋超出了租赁房屋范围，而超出部分与租赁房屋部分不可分割，或虽可分割，但出租人不分开出卖，是整体出卖，承租人即享有优先购买权。

[评析]

笔者同意第三种观点，理由如下：

在出租人出卖涵盖出租房屋的整栋房屋时，承租人是否享有优先购买权，取决于整栋房屋与租赁房屋是否可以分割出卖，如果可以分割出卖，又取决于出租人是分割出卖，还是整体出卖。

如果超出租赁范围的房屋部分与租赁房屋可以分割出卖，出租人是分割出卖房屋，承租人只能就承租的房屋享有优先购买权。因为法律赋予承租人的优先购买权范围仅限于租赁房屋范围，现出租人出卖的房屋不是分割出卖，出租人出卖租赁范围外的房屋，没有法律义务让承租人行使优先购买权，否则，就侵犯了出租人的权利。相反，在此情况下，不让承租人行使超出租赁范围外的房屋优先购买权，也没有侵犯承租人权利。因为法律赋予承租人的优先购买权权限范围到此为止。

如果超出租赁范围的房屋部分与租赁房屋无法分割出卖，或虽可分割出卖，但出租人不同意分割出卖，要求整体出卖，承租人就整栋房屋享有优先购买权。因为超出部分与租赁部分不可分割，或虽可分割，但出租人不同意分割出卖，要求整体出卖，在此情况下，出租人出卖的房屋涵盖了租赁房屋，其出卖行为直接影响到承租人的利益，必须考虑承租人的优先购买权问题。承租人行使优先购买权的范围虽然超出了租赁范围，但有充分的理由：超出部分与租赁部分房屋连为一体，无法分割，或虽可分割，但因出租人原因，要求整体出卖，均使承租人无法单独行使优先购买权。让承租人行使优先购买权并不影响出租人利益。反之，不让承租人行使优先购买权，则侵犯了承租人的优先购买权，影响承租人利益。根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第１１８条、合同法第二百三十条规定，出租人出卖出租房屋，应当在出卖前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。承租人的这种优先性是法定的，不附加任何条件，不因出租人出卖出租物超出了租赁物范围而改变，只要出卖房屋涵盖了租赁房屋部分，承租人就享有优先购买权。

出租人整体出卖出租房屋并未改变其出卖租赁房屋的性质，其要求超范围整体出卖房屋只是其出卖的条件，不能看作改变了出卖标的物。承租人愿不愿意接受整体出卖，是其能否实际行使优先购买权的前提。在该案中，具体表现为张三是否愿意接受李四的整体出卖条件，是否愿意以同等价格接受。但这些都属于承租人怎样行使优先购买权的问题，而不是承租人是否享有优先购买权的问题。出租人可明确告知承租人房屋出卖的条件是超范围整体出卖，承租人愿意接受整体出卖条件，承租人即享受优先购买权，不愿接受该条件，承租人则放弃了优先购买权，出租人可依法对外出卖。

但本案不能因此简单的支持原告的诉讼请求。因为本案中房屋已经过户给王五，根据物权的登记生效主义，王五此时系房屋的所有权人，而且如果在买受该房屋时，王五系善意的。为保护善意第三人的交易安全，承租人行使优先购买权的请求不应被法院所支持，为保护承租人即张三的合法权益，承租人可以转而以出租人侵犯其优先购买权，要求给予损害赔偿则是合理的，应当可以得到法院的支持。

（作者单位：福建省高级人民法院）
四川省人大常委会


四川省农业机械管理条例
四川省人大常委会


第一章 总 则
第一条 为了加强对农业机械的管理，建立健全农业机械化服务体系，保护农业机械生产者、经营者和使用者的合法权益，推进农业机械化，促进农村经济的发展，根据《中华人民共和国农业法》和《中华人民共和国农业技术推广法》等有关法律的规定，结合四川实际，制定本条例。


第二条 凡在四川省行政区域内从事农业机械科研、教育、推广和生产、销售、使用、维修、管理活动的单位和个人，必须遵守本条例。
第三条 本条例所称农业机械，是指用于农业生产、农村农副产品加工、农村运输和农业工程的动力机械、作业机械及其设备。
第四条 地方各级人民政府应当加强对农业机械化工作的领导，将其纳入农村经济发展规划并组织实施，积极支持农业机械社会化服务体系的建设。
第五条 省人民政府农业机械主管部门负责全省农业机械化管理工作。
市、州、县（市、区）人民政府和地区行政公署农业机械主管部门负责本行政区域内的农业机械化管理工作。
第六条 县级以上地方各级人民政府农业机械主管部门的职责是：
（一）贯彻执行有关农业机械化的法律、法规、规章和政策，对所属企事业单位占有、使用的国有资产实行监督管理；
（二）制定并组织实施农业机械化发展规划，筹集农业机械化发展资金，管理农业机械化事业专项资金和国家投资兴建的各类农业机械化服务设施，负责农业机械化信息的收集和发布；
（三）建立健全农业机械服务体系，组织开展农业机械社会化服务，负责农业机械油料的协调、供应和贮备，组织农业机械抗灾救灾；
（四）组织、指导农业机械化工程开发和农业机械新技术的研究推广、教育培训，对农业机械的生产、销售、维修实行行业管理，依法实施农业机械安全监督管理。
第七条 对农业机械管理做出显著成绩的单位和个人，由地方人民政府给予表彰和奖励。

第二章 农业机械科研、推广和教育培训
第八条 农业机械科研、推广和教育培训机构应当根据农业和农村经济发展的需求，开展农业机械新技术新机具的研究开发、示范推广和技术培训。
第九条 农业机械化技术学校负责培训农业机械驾驶、操作、维修及管理人员。围绕社会需求开展各类技术培训。未经上级人民政府农业机械主管部门批准，不得改变学校的性质和财产关系。
第十条 各级农业机械技术推广机构参与制定农业机械推广计划并组织实施，提供农业机械技术、信息服务，指导下级农业机械技术推广机构、群众性科学技术组织和农业机械技术推广人员开展农业机械技术推广活动。
第十一条 鼓励各级农业机械技术推广机构向农业劳动者推广在本地区经过试验证明其具有先进性和适用性的农业机械新技术、新机具。
向农业劳动者推广未在本地区经过试验证明具有先进性和适用性的农业机械新技术、新机具，给农业劳动者造成损失的，应当承担民事赔偿责任。

第三章 社会化服务
第十二条 乡（镇）农业机械管理服务站是国家在农村基层的事业单位，具体负责本乡（镇）农业机械化管理工作。乡（镇）农业机械管理服务站由县级人民政府农业机构主管部门与乡（镇）人民政府按照各自的职责分工，实行双重领导。
第十三条 乡（镇）农业机构管理服务站主要负责人，必须经县级以上地方人民政府农业机构主管部门主持的专业考核合格后，根据国家的规定决定。
第十四条 乡（镇）农业机械管理服务站及其企业的资产，除由国家投资购置的外，属于乡（镇）农业机械管理服务站所有，任何机关和单位不得侵占或者无偿调拨。
第十五条 乡（镇）农业机械管理服务站应当适时做好各类农业机械的技术状况检验和机具维修，按规定储备农业机械作业用油，做好当地农业机械用油的供应服务，负责本乡（镇）农业机械化统计工作。
第十六条 乡（镇）农业机械管理服务站应当逐步完善乡村农业机械社会化服务体系，组织村农业机械技术推广组织和农业机械拥有者开展以机耕、机播、排灌、植保、收割、运输加工、贮藏等为主要内容的农业机械服务。
第十七条 发生严重自然灾害时，县级以上地方人民政府或者乡（镇）人民政府可以统一调集农业机械投入抢险救灾活动。抢险救灾结束后，人民政府应依据农业机械拥有者的损失状况给予适当补偿。
第十八条 鼓励和支持乡（镇）农业机构管理服务站兴办为农业服务的各类企业或者其他经济组织，购置先进、适用的农业机械，增强为农业和农村经济服务的功能。

第四章 经营与管理
第十九条 经营农业机械，实行国家、集体、私营、个体经营或者联合经营。
严禁破坏、损毁、盗窃农业机械设备和设施。
第二十条 农业机械经营者依法自主经营、自负盈亏。任何机关和单位违法向农业机械经营者集资、收费或者摊派，农业机械经营者有权拒绝。
第二十一条 报废、转让由国家投资购置的农业机械和设施，须报县级以上人民政府农业机械主管部门批准。法律、行政法规另有规定的，从其规定。
第二十二条 从事农业机械维修的单位和个人，必须取得县级农业机械主管部门核发的农村机械维修技术合格证，并按核定的维修等级承揽相应的维修项目。
第二十三条 从事农业机械作业服务，必须严格执行国家和省制定的作业质量标准。尚未制定作业质量标准的，按当事人双方约定的作业质量标准作业。
农业机械作业质量发生争议，由当事人协商解决，或者由乡（镇）农业机械管理服务站组织当事人协商解决；协商不成的，由乡（镇）人民政府或者县级人民政府农业机械主管部门调解。当事人也可直接向人民法院提起民事诉讼。
第二十四条 物价部门、农业机械主管部门根据需要制定农业机械作业服务指导价格。

第五章 质量监督
第二十五条 各级农业机械主管部门对农业机械产品的生产、销售、维修进行行业质量监督。
农业机械产品质量检验机构依法对农业机械新产品进行试验鉴定，并对销售的农业机械及零配件进行质量检验。
第二十六条 农业机械新产品（含省外、国外引进的）在正式投入生产前，必须经指定的农业机械产品试验检测机构检测，并由省农业机械主管部门依照检测报告组织专家鉴定，产品合格的，发给推广许可证。
第二十七条 农业机构销售者应当对其销售的农业机械产品质量负责，不得销售国家明令淘汰的农业机械产品。禁止以次充好，以假充真，以不合格的产品冒充合格的产品。以不合格产品冒充合格产品销售的，销售者应当负责退货，给用户造成损失的，应当给予赔偿。
第二十八条 从事农业机械维修的单位和个人应严格执行国家标准和行业标准，保证维修的质量。
第二十九条 承修农业机械不合格的，应当进行返修；因修理质量给委托方或者他人造成经济损失、人身伤害的，应当给予赔偿。

第六章 安全监理
第三十条 各级农业机械安全监理机关依法行使农业机械安全监督管理职能，负责农业机械事故的处理。
第三十一条 购置经营自走式农业机械和3．75千瓦以上的农用动力机械的单位和个人，应持产品合格证和推广许可证及其他有关手续，到农业机械安全监理机关注册登记，领取牌照和有关证件。未取得牌照和有关证件的，不得投入使用。
依照前款规定领取牌照和证件的农用动力机械实行年度检验的制度。经检验不合格的，限期修复；无修复价值的，由农业机械安全监理机关注销报废，收回牌证。
农业机械产权转移，应依照国家的规定办理产权变更异动手续。
第三十二条 申请驾驶、操作自走式农业机械和3．75千瓦以上的农用动力机械的人员，须经农业机械安全监理机关考核合格，领取驾驶证或操作证后方可驾驶和操作。
驾驶和操作农业机械时，必须持有与所驾驶、操作农业机械相符的驾驶、操作证。
农业机械驾驶和操作人员应按照规定接受年度审验；审验不合格的，须参加补审。未参加年审或者补审仍不合格的，不得继续驾驶或者操作农业机械。
第三十三条 农业机械必须保持机件完好，安全设施齐全，安全技术状况良好，严禁擅自改装改制农业机械。
农业机械固定作业场所、机具安装、电源装配必须符合技术规范，保证安全防护设施和消防器材齐全有效。
第三十四条 农业机械驾驶员、操作员必须严格执行操作规程，不得违章作业。
第三十五条 从事常年营业性运输的拖拉机，应按照国家规定参加第三者责任保险。其他自走式农业机械和3．75千瓦以上农用动力机械应参加安全互助组织，保障农业机械事故的善后处理。
三十六条 农业机械事故发生后，当事人及有关人员应立即采取抢救措施，保护现场，并及时报告当地农业机械安全监理机关。
农业机械安全监理机关接到事故报告后，应立即赶赴现场，组织救护，勘查现场，收集证据，尽快恢复生产秩序。
第三十七条 农业机械安全监理机关处理农业机械事故时，根据事故调查的需要，可暂扣留当事人的农业机械和有关证件、物品，事故责任认定后立即归还。扣留农业机械和有关证件、物品，应开具凭证。
第三十八条 农业机械安全管理和农业机械事故处理的具体办法，由省人民政府规定。

第七章 法律责任
第三十九条 违反本条例第九条、第十四条规定，未经批准改变农业机械化技术学校财产关系，或者侵占、无偿调拨乡（镇）农业机械管理服务站及其企业资产的，由上一级人民政府农业机械主管部门予以制止和公告，责令限期归还被侵占或者调拨的资产；并提请其上级机关或者监察
、人事部门给予直接责任人员行政处分。
第四十条 违反本条例第二十一条规定，未经批准报废、转让国家投资购置农业机械和设施的，由县级以上人民政府农业机械主管部门比照其重置价格责令偿还国家投资的资金。
第四十一条 违反本条例第二十二条规定，无证从事维修业务或者超越技术等级承揽维修项目的，由县级人民政府农业机械主管部门责令停止，并处以200元以上1000元以下的罚款。
第四十二条 违反本条例第二十六条规定，无证生产农业机械新产品的，由县级以上人民政府农业机构主管部门责令其停止生产、销售，没收违法所得，并处以相当于违法所得2至5倍的罚款。
第四十三条 违反本条例第三十一条规定，未取得牌照和有关证件使用农用动力机械的，由县级以上农业机械安全监理机关责令停止使用农用动力机械，限期办理注册登记手续；逾期不停止使用又不办理注册登记手续的；扣押或者查封使用的农用动力机械，没收违法所得，并处100
元以上500元以下的罚款。
第四十四条 违反本条例的规定，有下列情形之一的，由县级以上农业机械安全监理机关给予警告，责令纠正；拒不纠正的，处以100元以上500元以下罚款，并可扣押驾驶证或操作证：
（1）无证驾驶或者操作农业机械的；
（2）未办理农业机械产权变更异动手续的；
（3）未经批准改变农业动力机械的结构或性能的；
（4）未经年度检审或检审不合格继续从事作业的；
（5）涂改、伪造、冒领牌照或驾驶、操作证件的。
第四十五条 违反本条例规定，有下列情形之一的，由县级以上人民政府农业机械主管部门依照有关法律、法规的规定提请有关机关进行处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任：
（1）破坏、损毁、盗窃农业机械设备和设施的；
（2）违法向农业机械经营者集资、收费和摊派的；
（3）销售国家明令淘汰农业机械产品的；
（4）以不合格产品冒充合格农业机械产品的。
第四十六条 依据本条例第三十九条提请的行政处分，接受请求的机关应根据有关规定进行处理，并将处理结果告诉提请机关。
依据本条例第四十五条提请的行政处罚，接受请求机关应根据有关法律、法规进行处罚，并将处罚结果告诉提请机关。
第四十七条 本条例第四十四条规定的行政处罚，可以由县级农业机械安全监理机关委托乡（镇）农业机械管理服务站决定。依法扣押驾驶证或者操作证的时间，最长不得超过12个月，扣押驾驶证或者操作证在7个月以上的，由市、地、州农业机械安全监理机关决定。
第四十八条 农业机械主管部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第四十九条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。逾期不申请复议、不起诉又不履行的，由作出行政处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第八章 附 则
第五十条 本条例具体应用中的问题，由四川省农业机械管理局负责解释。
第五十一条 本条例自公布之日起施行。



1995年8月17日