利用农村集体建设用地开发房地产的法律途径探析

闫凤翥


　　随着城镇化、工业化步伐不断加快，建设用地供需矛盾愈来愈突出。如何解决农村集体建设用地市场准入法律地位问题，已经成为当前农民集体土地改革的一项重要课题。
　　自上世纪六十年代农村实行人民公社化四十多年来，土地由私有变为农村集体所有，土地所有权在“公社化”的农业生产过程中其主体为“三级所有”以“生产队为基础”，所有权与使用权基本没有分离，实行一体化管理。自实行家庭联产承包起，土地所有权与使用权分离，所有权归集体，使用权归农户。集体建设用地使用权如何与所有权分离，进入市场问题至今未得到法律上的规定。由于我国长期实行“二元”结构的城乡管理制度。农村集体建设用地在法律上只能用于村办企业、公益事业、农民住房用地，除此之外不得他用。多年以来这项政策和法律没有解禁。直接限制了农民使用自己建设用地开发经营的权利，导致农村商品市场的匮乏，造成城乡经济发展的严重失衡，从而为实现农村小康社会埋下了隐形障碍。
　　党的十七届三中全会作出《关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》(以下简称决定)，《决定》将土地利用规划确定的城镇建设用地范围外的集体建设用地的使用、开发、流转、地位做了创新的改革，保留了城市建设用地范围内的集体建设用地的法律规定，这是我国对集体建设用地的管理的法律制度的创新。城镇建设用地范围外的集体建设用地，除集体公益性项目外允许农民依法通过多种方式参与开发经营，成为土地制度改革的直接受益人。目前，城镇建设用地范围外的集体建设用地规模相当大，占集体耕地总量的20-30%。这部分土地经过整理还会释放20%。城市规划区外的农村基础设施薄弱、交通条件差、建设用地分散应因势利导的引导农村集体组织和农民全面、系统、科学、高效的制定利用方案、开发经营方案。各级政府应将这部分建设用地纳入国有土地供应市场，统筹城乡一体化的土地供应市场，减少重复项目、重复投资、合理配置土地资源。对农村集体经营性建设用地，按照产权明晰、用途管制、节约集约、严格管理的原则，以公开、规范的“招拍挂”方式出让、转让、出租、抵押、担保、出资、入股、合营等形式流转集体建设用地使用权。在符合规划的前提下，依法保障与国有土地使用权享有平等的权益。
建立健全集体建设用地登记制度，对于土地流转、抵押、担保、出资、入股等享有国有土地同等的登记权。
　　实践中，各地已开始逐步将目光转向农村集体建设用地，通过推进集体建设用地流转，为农村发展和城镇建设提供新的用地空间。集体建设用地市场化是个新课题，目前尚无明确的法律规定，处在试点和探索阶段。现结合部分省市自治区在农村集体建设用地上开发经营房地产问题，提出几点思考和建议。
　　一、集体建设用地法律地位的演变是开发的可能
　　农村集体建设用地，是指农民集体所有的、经依法批准用于非农业建设的土地，包括兴办乡镇企业用地、村民建住宅用地以及乡村建设公共设施和公益事业建设用地。
　　目前对集体建设用地开发经营的法律限制条款，《土地管理法》第43条规定,任何单位和个人进行建设需要使用土地的,都必须依法申请使用国有土地;第63条规定,集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农建设。现行法律从土地审批权和用途管制两方面严格控制了农村集体建设用地使用权的开发经营。
　　但“破冰”早已开始。早在上个世纪90年代，广东、上海、浙江、江苏等沿海发达省市就有所尝试。从2004年开始，国土资源部与广东、天津合作开展了集体建设用地流转试点。有关政策也逐渐开始“解冻”。2004年出台的《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定：“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。”2006年出台的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》规定：“农民集体所有建设用地使用权流转，必须符合土地利用总体规划和村镇规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内。”文件明确了农村集体建设用地在符合土地利用总体规划、城市规划或村庄、集镇规划的前提下允许流转。
　　十七届三中全会一项重大的举措就是决定建立严格规范的农村土地管理制度,集体建设用地可以直接入市,打破了以所有制性质屏蔽集体建设用地进入市场的制度障碍,为实现集体土地与国有土地同地、同价、同权,建立城乡统一的建设用地市场提供了政策空间,对于农民以土地权益合法分享工业化和城镇化成果提供了政策支持
　　二、建立城乡统一的土地交易市场是开发的前提
　　集体建设用地交易，从理论上首先应突破原有特指集体建设用地使用权流转的狭义概念，按照同地、同权、同价，建立城乡统一的土地市场原则，既包括乡镇企业、乡镇村公益事业和公共设施等土地使用权的流转，也应包括农民住宅用地即宅基地的流转。
　　城市规划区外的集体建设用地，除可以建设公益事业外，可以根据规划设立开发经营项目、工矿用地、旅游用地、商业用地。农民可以通过招商引资的方式吸引投资、招揽客商，可以将土地作价入股;可以依法转让、转租;可以设定抵押、担保。集体建设用地制度的改革必将为新农村建设、集体土地产权房带来新的活力。城市规划区内的集体建设用地已经列入城市规划用途，因此，不能享受改革的成果。
建立集体建设用地城乡统一市场应掌握的基本原则：以全面开展农村土地整治为基础，以城乡建设用地增减挂钩为平台，以政府指导和企业介入为保障，以维护农民土地权益为根本。
　　三、农村新民居建设可以与房地产开发衔接新途径
　　在《土地管理法》未修改前，目前主要依据是有关政策，而且从法律、政策、理论层面，都存在一定争议，从全国来看，还停留在试点阶段，尚未全面推开。部分省市虽然已出台了集体建设用地使用权流转管理办法等地方性法规，但只是对非住宅集体建设用地流转进行了一些规范。但实际上，各地对集体建设用地流转的关注点，在于如何通过流转，破解农民住宅用地难题，这种流转，早已突破了狭义的流转概念。近年来国土资源部提出的城乡建设用地增减挂钩，实行的土地置换政策，实际都属于集体建设用地交易的范畴。实践中，一些地方在城中村改造、新民居建设中开展的“收购指标”，就是综合运用“周转用地”和“置换政策”，对集体建设用地的使用权进行了“移位交易”。因此，全面推进集体建设用地市场化，是形势所迫，大势所趋。
　　四、利用“挂钩”政策置换城镇建设用地实现房地产开发
　　集体建设用地流转的主要目的在于通过盘活现有的存量集体建设用地，在保持区域内建设用地总量不增加，耕地面积不减少的前提下，结合开展农村土地整治，对节余出来的建设用地进行集中安排使用。核心是通过城乡建设用地增减挂钩平台，既满足工业化、城镇化和新农村建设对用地的需求，又能确保耕地占补平衡，从而实现保障发展和保护耕地的双重目标。因此，开展集体建设用地交易，必须遵循的主要原则就是建设用地总量不增加，耕地面积不减少、质量不降低，最终实现建设用地总量和耕地总量两个动态平衡。
　　五、利用新的城乡规划实施“城中村改造”房产开发
　　《城乡规划法》自2008年1月1日起实施，新一轮城乡规划目前已经制定，新的规划不仅要求制定城市规划，还要制定镇、中心镇、村庄规划，为土地用途的界定提供了新的范围和空间。新的规划是集约用地原则的集中体现。将通过开展集体建设用地交易，最重要的一条就是改变多年来存在的集体建设用地布局散乱、土地利用效率低下、闲置浪费现象突出等问题，通过土地空间的“移位”，权益人的“易主”，实现集中连片开发利用，节约集约用地，形成农村人口、土地、产业相对集中。一是结合新一轮乡镇土地利用总体规划修编和开展新民居建设，在农村逐步推行功能区划，有条件的地方，应积极引导村庄合并，建设中心村和新型农民社区。二是对分散在乡（镇）、村的各类私营、个体企业，也应合理规划，通过土地资源的整合，建立中小企业创业基地，形成一定规模的产业聚集。
　　六、依靠政府土地开发指导，积极参与土地市场运作
　　集体建设用地流转从深层意义上看，是对城乡土地布局和结构的调整优化。流转的前提是必须符合新一轮土地利用总体规划，不能一轰而起，无序流转，甚至违规操作，应试点先行，逐步推开。土地具有资源、资本、资产三重属性，在土地流转过程中，要充分发挥政府的主导作用，统筹规划，合理引导，加强监督管理。在农村土地整治和新民居建设中，要允许和鼓励企业介入，通过市场方式运作土地流转。同时必须建立集体建设用地流转的有形市场，按照公开、公平、公正的原则，在集体建设用地出让中逐步推行“招拍挂”制度。
　　七、坚持自愿有偿，保障农民权益是集体土地开发的重点
　　土地是农民生存和发展的基础，开展集体建设用地流转，必须把维护农民合法权益放在首位，从长远考虑，要确保农民生活有依靠、生计有保障。目前个别地方在开展新民居建设中，通过土地置换，将集体建设用地大量转征为国有土地，甚至在城镇近郊，将集中建设的中心村土地也转征为国有土地，农民彻底失去了土地的所有权，这种苗头性倾向应引起注意。在城镇规划区内，一部分集体建设用地可以转征为国有土地，但不一定所有的集体建设用地都要转为国有土地，应尊重农民意愿。在目前土地两种所有权并存的情况下，应尽可能保留一部分集体建设用地所有权，使农民可以获得长期的土地收益。
　　八、“拆旧建新”式改造开发房地产继续受限
　　2010年3月，国土资源部下发的《关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知》指出：因地制宜地推进“空心村”治理和旧村改造。各地要结合新农村建设，本着提高村庄建设用地利用效率、改善农民生产生活条件和维护农民合法权益的原则，指导有条件的地方积极稳妥地开展“空心村”治理和旧村改造，完善基础设施和公共设施。对治理改造中涉及宅基地重划的，要按照新的规划，统一宅基地面积标准。对村庄内现有各类建设用地进行调整置换的，应对土地、房屋价格进行评估，在现状建设用地边界范围内进行；在留足村民必需的居住用地（宅基地）前提下，其他土地可依法用于发展二、三产业，但不得用于商品住宅开发。这里只限制“村庄内”建设用地，没有限制村庄外建设用地，只限制商品住宅开发，没有限制其他商业开发。
　　九、农民有偿取得的宅基地为将来土地入市提供了开发可能
　　2010年3月，国土资源部下发的《关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知》指出：经济条件较好、土地资源供求矛盾突出的地方，允许村委会对新申请宅基地的住户实行宅基地有偿使用。虽然对宅基地流转未有新的政策规定。但提出农村宅基地管理制度改革的目标是“完善农村宅基地制度，严格宅基地管理，依法保障农户宅基地的用益物权”，其核心是完善农民宅基地使用权，有偿取得就会产生市场价格，就有交易的参考基础，农村宅基地就会出现：“划拨”和“出让”之分，“出让”的就是交易的原型，划拨的继续禁止交易，如同国有土地一般。有偿方式取得的宅基地使用权为开发房地产提供了土地资源。


文/闫凤翥 国务院经济研究中心特邀研究员 河北冀港律师事务所主任
重庆市人民政府



渝府发 [2000] 2号


重庆市人民政府关于印发重庆市安全生产责任制暂行规定的通知

万州、黔江开发区管委会，各区县（自治县、市）人民政府，市政府各部门：
现将《重庆市安全生产责任制暂行规定》印发给你们，请遵照执行。







二ＯＯＯ年一月三日













重庆市安全生产责任制暂行规定

第一条 为了加强安全生产管理，保障国家财产和公民生命财产安全，促进经济发展和社会稳定，根据国家有关法律法规，结合重庆实际，制定本规定。
第二条 本规定所称安全生产责任制，是指在本市行政区域内，各级人民政府及其行政主管部门、责任人，企业事业单位法定代表人，经济组织业主以及全体劳动者在其职责范围和本职岗位上必须履行的安全生产职责。
第三条 实行安全生产责任制，必须遵循安全第一、预防为主的方针，贯彻执行国家及本市有关安全生产的法律和法规，坚持管生产必须管安全、谁主管谁负责的原则，实行安全生产目标管理和责任追究制度。
第四条 各级人民政府必须加强对本地区安全生产工作的领导。安全生产主管部门应加强安全生产的指导和监督，切实处理好安全生产工作中出现的重大问题和突出问题。各级行政监察部门应深入生产第一线，加强对安全生产责任制执行情况的监督检查。
企业事业单位和经济组织应当建立健全以法定代表人或业主为中心的全员安全生产岗位责任制，落实安全生产措施，解决安全生产中存在的问题和事故隐患，切实加强安全生产工作。
第五条 各级人民政府、行政主管部门的主要负责人是其职责权限内安全生产的第一责任人，全面承担安全生产的领导责任。
分管各项工作的负责人，在其分管工作中，对所涉及的安全生产承担相应的领导责任。
分管安全生产工作的负责人对安全生产承担直接领导责任。
第六条 企业事业单位的法定代表人和各经济组织业主是安全生产第一责任人，全面负责本单位的安全生产工作。
企业事业单位分管领导对安全生产承担直接领导责任。
企业事业单位分管安全的领导对安全生产承担监督检查责任。
企业事业单位全体员工履行安全生产岗位责任。
第七条 各级人民政府应认真履行以下安全生产工作职责：
（一）贯彻执行国家安全生产的方针、政策和有关法律、法规及规章，把安全生产纳入经济发展规划，落实安全生产工作机构，配备安全生产管理人员，保证对安全生产工作的经费投入；
（二）制定和落实安全生产目标、计划和措施，把安全生产工作纳入重要议事日程；对本辖区安全生产重大问题进行调查研究，并作出决策；
（三）督促检查本级政府各行政主管部门和下一级政府安全生产工作措施及责任目标的落实和完成情况，解决安全生产中的突出问题，对重大事故隐患采取有效的治理措施和整改措施；
（四）组织完成上级政府部署的安全生产工作任务，组织部署安全生产重大活动，组织对发生在本辖区内重特大伤亡事故的抢救处理和善后处理工作。
第八条 各行政主管部门的安全生产工作职责：
（一）认真贯彻执行国家和地方政府有关安全生产的方针、政策和法律、法规及规章，建立完善与本系统工作相适应的安全生产规章制度，针对本系统的安全生产问题及时采取切实可行的有效措施；
（二）组织贯彻落实本级政府和上级部门下达的安全生产目标，组织和领导本系统安全生产检查活动，对重大隐患问题及时采取整改措施，督促企业及时制定治理方案，落实安全生产经费，配备安全生产管理人员，并组织实施安全生产管理工作；
（三）督促所属的企业事业单位和各经济组织加强安全生产管理，落实安全生产责任，完善安全生产规章制度，改善安全生产条件；
（四）所属的企业事业单位和各经济组织发生重特大事故后，要尽快赶赴现场参加抢救和事故调查处理工作，并按照有关规定，组织落实事故处理和善后工作。
第九条 企业事业单位及经济组织的安全生产工作职责：
（一）认真贯彻执行国家和地方政府以及行政主管部门颁发制定的有关安全生产的方针、政策和法律、法规、规章及制度，组织好本单位的安全生产，自觉接受国家监察、行业管理和群众监督；
（二）建立健全与本单位经济活动相适应的安全生产管理机构，配备好安全生产管理人员，在安排生产经营活动的同时，组织好安全生产工作，全面落实全体在岗人员的安全生产责任；
（三）建立健全本单位以安全生产责任制为核心的安全生产规章制度，落实安全生产组织措施和技术措施，开展经常性的安全生产教育和检查活动，对检查出的问题和事故隐患，立即组织力量予以整改，并制定相应的防范措施；
（四）落实本单位的安全生产经费，在制定发展规划和技术改造方案时应同时制定安全生产的技术措施，不断改善生产劳动条件，防止伤亡事故发生；
（五）本单位发生各类事故后要迅速组织抢救，积极做好事故善后工作，及时报告上级主管部门并主动配合有关部门开展事故调查工作，执行事故处理决定。
第十条 市人民政府对各区县（自治县、市）人民政府、各行政主管部门和各企业事业单位以及经济组织实行安全生产管理分级负责、逐级实施的原则，对安全生产工作责任实行目标年终考核制，考核情况每年通报一次。对考核中发现的问题，及时采取措施，限期解决。
对安全生产工作成效突出的单位和个人，应给予表彰、奖励；对忽视安全生产工作和发生重、特大事故的单位及个人，应追究责任，给予处理。
第十一条 对违反本规定的，应在依法追究其安全生产责任的同时，按本规定第十二条至第十七条的有关规定予以行政处分。涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理。
第十二条 安全生产责任制的实施由各级安全生产综合行政主管部门检查考核。安全生产的失职行为由同级行政监察部门会同政府安全生产委员会共同认定。安全生产责任的追究和处理程序按现行安全生产法规和人事管理权限处理。
第十三条 安全生产责任人不履行或不正确履行安全生产职责，情节较轻的，责令写出书面检查或予以通报批评，取消单位评选先进资格；情节较重的，追究行政第一责任人和直接领导责任者的责任，责令辞职或对其免职、降职，直至给予行政纪律处分。
第十四条 在安全生产工作中，有下列行为之一，造成重大事故的，对负有领导责任的人员，给予警告或记过处分；对负有直接责任的主管人员和其他直接责任人员，给予记过或记大过处分。被认定为特大事故的，对负有领导责任的人员，给予记过或记大过处分；对负有直接责任的主管人员和其他直接责任人员，给予记大过或降级处分。
（一）在其职责范围内，忽视安全生产领导或管理；
（二）对其存在的安全生产问题和重大事故隐患失察；
（三）对安全生产工作督促检查不力；
（四）其他未正确履行安全生产职责的行为。
第十五条 在安全生产工作中，有下列行为之一，造成重大事故的，对负有领导责任的人员，给予记大过或降级处分；对负有直接责任的主管人员和其他直接责任人员，给予降级或撤职处分；被认定为特大事故的，对负有领导责任的人员，给予降级或撤职处分；对负有直接责任的主管人员和其他直接责任人员，给予撤职处分。
（一）不认真执行有关安全生产的法律和法规的规定，对安全生产目标、措施不落实；
（二）对安全生产的重大问题不及时研究处理；
（三）对已经发现的重大事故隐患不及时纠正或纠正不力；
（四）其他违反安全生产职责的行为。
第十六条 在安全生产工作中，有下列行为之一，造成重大事故的，对负有领导责任的人员给予降级处分；对负有直接责任的主管人员和其他直接责任人员，给予降级或撤职处分；被认定为特大事故的，对负有领导责任的人员给予撤职处分；对负有直接责任的主管人员和直接责任人员，给予撤职至开除处分。
（一）明知存在重大事故隐患，不采取措施排除甚至放纵违章生产；
（二）对安全生产中的重大问题拒不进行整改或敷衍塞责；
（三）在不具备安全生产条件下强行指挥生产；
（四）不履行安全生产监督检查职责；
（五）其他严重违反安全生产职责的行为。
第十七条 有下列行为之一的，追究负有领导责任的人员和直接责任人员的责任，情节较轻的，给予记大过、降级处分；情节较重的，给予降级、撤职处分；情节严重的，给予降级至开除处分。
（一）事故发生后，不按规定赶赴现场组织抢救，调查处理善后工作，不采取有效措施，以致造成更大损失或影响；
（二）对所发生的重特大事故隐瞒不报、谎报或故意拖延报告期限；
（三）故意破坏事故现场；
（四）无正当理由拒绝接受事故调查组查询，拒绝提供与事故有关情况和资料，阻碍调查工作；
（五）提供伪证或指使他人提供伪证；
（六）对事故调查工作不负责任，致使调查工作有重大疏漏。
第十八条 本规定所指“重大事故”、“特大事故”，均按照国家确定的标准认定。
第十九条 本规定由重庆市监察局、重庆市安全生产委员会负责解释。
第二十条 本规定自发布之日起施行。
1997年11月24日重庆市监察局、重庆市安全生产委员会办公室发布的《关于重特大事故责任人员行政处分的暂行规定》（重监发[1997]71号）同时废止。