最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
最高人民法院
最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
（法释〔2009〕11号，2009年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过）
中华人民共和国最高人民法院公告
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过，现予公布，自2009年9月1日起施行。
二○○九年七月三十日
为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条 本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。
乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。
当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。
第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第三条 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
第四条 当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
第五条 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第六条 出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：
（一）已经合法占有租赁房屋的；
（二）已经办理登记备案手续的；
（三）合同成立在先的。
不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。
第七条 承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。
第八条 因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：
（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；
（二）租赁房屋权属有争议的；
（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。
第九条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
第十条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
第十一条 承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
第十二条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
第十三条 承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
第十四条 承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；
（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。
第十五条 承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
第十六条 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
第十七条 因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。
第十八条 房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
第十九条 承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。
第二十条 租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
第二十一条 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
第二十二条 出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。
第二十三条 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。
第二十四条 具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：
（一）房屋共有人行使优先购买权的；
（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；
（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；
（四） 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
第二十五条 本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。
关于进一步发挥信用保险作用支持高新技术企业发展有关问题的通知
科学技术部
关于进一步发挥信用保险作用支持高新技术企业发展有关问题的通知
国科发财字[2007]254号
各省、自治区、直辖市、计划单列市科技厅（委、局），各国家高新技术产业开发区，中国出口信用保险公司各分支机构：
为贯彻实施《国家中长期科学和技术发展规划纲要（2006-2020年）》，根据中国保监会、科技部《关于加强和改善对高新技术企业保险服务有关问题的通知》（保监发〔2006〕129号）、财政部《关于进一步支持出口信用保险为高新技术企业提供服务的通知》（财金[2006]118号）的要求，现就进一步发挥出口信用保险作用，支持高新技术企业发展的有关问题通知如下：
一、各科技主管部门和国家高新技术产业开发区要高度重视信用保险在支持高新技术产品出口、高新技术企业“走出去”以及高新技术企业融资等方面的作用，发挥科技部门了解熟悉科技项目和高新技术企业的优势，采取政策和资金等多种方式，加强引导和宣传，指导、帮助和扶持高新技术企业运用信用保险工具。
二、中国出口信用保险公司（以下简称中国信保）及其各分支机构要注重发挥政策性保险机构的职能，积极参与和支持国家自主创新战略的实施。 对列入《中国高新技术产品出口目录》产品的出口，根据不同的出口方式，提供短期出口信用保险、中长期出口信用保险、海外投资保险保障；对列入《中国高新技术产品目录》产品的国内销售，提供国内贸易信用保险保障；对列入《鼓励外商投资高新技术产品目录》的产品，积极为国外的投资商提供来华投资保险。发挥中国信保在风险管理和信息服务的专业优势，通过国内外买家资信调查、资信评估、对外担保、应收账款代理追收等服务手段，提高企业防范风险能力，促进高新技术企业的市场化发展。
三、科技部与中国信保建立经常性联系机制，双方加强在科技政策、信息、专家以及人员等方面的合作交流。具体工作由科技部条件财务司和中国信保业务发展部负责。
各省、自治区、直辖市、计划单列市科技厅（局、委），各国家高新技术产业开发区管委会与中国信保各分支机构要建立区域性的业务协调和信息沟通机制。各地科技部门、国家高新技术产业开发区管委会，中国信保各分支机构设立联络员，负责本地区的对口联系和业务协调。
四、探索并实践通过国家财政科技投入引导和推动信用保险发展的新模式。鼓励各地科技部门、国家高新技术产业开发区管委会制定出台有效措施，先行先试，扶持具有自主知识产权的高新技术企业在信用保险的保障下开展国际化经营。各科技保险创新试点地区、科技兴贸高新技术产品出口基地应当利用科技发展资金，扶持具有自主知识产权的高新技术企业降低投保成本，提高市场竞争力，不断开拓国内外市场。
五、为降低高新技术企业的投保成本，中国信保将为投保信用保险的高新技术企业提供优惠保险费率和保险条件，并按最低成本价计收资信调查费，同时为投保的高新技术企业提供承保和理赔绿色通道。
六、中国信保将充分发挥信用保险的便利融资功能，拓宽高新技术企业的融资渠道，帮助高新技术企业利用信用保险获得融资便利。中国信保将加强与有关银行的合作，为企业搭建信用保险项下的融资平台。 中国信保各分支机构要主动配合各地科技部门、国家高新技术产业开发区管委会落实针对高新技术企业的各项金融支持政策和出口扶持政策，发挥协同作用，为高新技术企业，特别是中小高新技术企业，提供融资便利，解决融资难问题。
七、科技部与中国信保将针对高新技术企业在高新技术产品出口、高新技术企业“走出去”以及高新技术企业融资等方面的实际情况，共同开展调研活动，研究提出信用保险支持高新技术企业发展的政策建议。共同组织培训并开展相关活动，培养一批懂科技、了解信用保险的专门人才，扩大信用保险在科技界的影响。同时，不断加强产品和服务创新，丰富和完善支持高新技术企业发展的措施和手段，增强对高新技术企业的支持服务能力。
请各单位将贯彻落实本通知的情况及实际工作中存在的问题和建议及时报科技部条件财务司和中国信保业务发展部。各地科技部门、国家高新技术产业开发区管委会和中国信保各分支机构于5月28日前将本单位联络员姓名、职务、联系方式（电话、传真、手机、邮箱、地址）通过电子邮件分别报科技部条件财务司和中国信保业务发展部。
联系人：科技部 沈文京 010-58881686 shenwj@most.cn
中国信保 刘凤楼 010-66582296 liufl@sinosure.com.cn
科学技术部 中国出口信用保险公司
二OO七年五月十日