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贷款新政下,简析房屋交易的违约问题/吴林锋

时间:2024-07-23 16:55:22 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8308
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贷款新政下,简析房屋交易的违约问题

吴林锋


  对正处于疯狂上涨的中国楼市而言,4月17日 《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》无疑是一剂猛药。通知规定,对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍,有关人士预测这一政策将会影响到目前约三分之一的贷款买受人。
  在司法实践中,笔者亲历大多《房地产买卖合同》都存有如下约定:“买方申请银行贷款×万元在×月×日支付,若逾期支付×天,出卖人有权解除合同,买受人按照房屋总价的20%承担违约责任。”这一合同约定令很多购房者在新政出台后忐忑不安。
那么,贷款新政下,因贷款不足无法正常交易,买受人能否顺利解除合同?解除合同是否需要承担违约责任?根据笔者的司法实践经验,需要区分情况:

一、贷款不足,有约定的,按照约定处理

  如《房地产买卖合同》约定:“买方申请贷款×万元,若贷款不足部分,买方应当在过户前补足。”那么,根据合同缔约自由、全面履行合同的原则,买卖双方对可能出现的“贷款不足,甚至无法取得贷款”情况已经明确约定了处理方式,即买方应当以“现金方式补足”。
  但在现实交易过程中,买卖双方签订合同时,并没有特别注意这一条款。在贷款新政下,一旦买方贷款出现问题,而事实上又无法通过“现金补足”的方式继续交易,买方将面临被动的局面:卖方在履行必要的法律催告程序后,可以逾期付款根本违约为由,解除买卖合同,并追究买方的违约责任。与此,笔者建议,作为买方尽可能在中介或者专业律师的介入下,通过协商解决。

二、贷款不足,没有约定的,区分两种情况:

  1、贷款新政下,房屋买受人能举证证明贷款不足或不成,确实严重影响其履约能力,房屋买卖合同事实上已不可能继续履行,且该履行障碍并非房屋买受人的信用低等个人原因所致,房屋买受人主张解除房屋买卖合同的,法院一般都会准许;且买卖双方互不承担违约赔偿责任。
  笔者认为,上海法院这一处理精神,在充分考虑新政对贷款成数影响的前提下,严格把握“造成贷款不足的过错归责原则”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定:“商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”同时,《最高人民法院关于适用 〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条规定:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”笔者认为,贷款新政亦可适用“情势变更”原则。但考虑到贷款新政涉及面较广,情势变更原则在上海司法实践中,掌握严格,都需要报请“高院”审核。
  因此,买方碰到贷款不足,若主张解除合同并期望能够避免承担违约责任:其一、需举证贷款不足,买卖合同事实上已经无法履行;其二、贷款不足,并非自身原因造成。
  2、房屋买卖合同是一种标的额相对较大、与买卖双方有切身利害关系的合同。当事人在订立合同时往往对合同内容有较为全面的认识,对自身合同义务的履行及风险有着较为充分的预见。因此,作为付款义务人的房屋买受人对合同订立后可能出现的各种履行障碍,应当有充分、合理的预见,并对可能出现的履行障碍有相应的解决方案。一般情况下,贷款成数的变化不会当然导致房屋买受人不能继续履行合同,房屋买受人也可以通过其它途径筹措资金履行付款义务。因此,当事人在无特别约定的情况下,一般不得以贷款成数变化等政策原因为由主张解除房屋买卖合同。

律师提醒:
  针对的是尚未签订购房合同的情况,面对楼市政策面临调整,银行收紧房贷的时候,购房者应该如何避免因“贷款不足而违约”的情况出现?对此,笔者的建议:
  1、签订购房补充协议涉及付款日期的约定不要具体到某日,可以约定为 “银行实际放贷日”,或加上 “以银行实际放款日作为准”。
  2、如贷款预期未获银行批准,则可以约定“因不可归结为买卖一方的原因而导致贷款未能被批准的或者贷款成数不足的,双方均有权解除合同,互不承担违约赔偿责任。”

本文作者:上海精文律师事务所房产部 吴林锋 律师
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以人为本 创新机制 加强基层检察队伍专业化建设

五华检察院 赖兴平


当前,尽管整个检察队伍的素质不断得到提高,但在局部范围内或部分干警方面,素质不够高的现象仍然存在。有的检察干警执法观念落后,不能随着形势的发展变化而树立现代司法理念;有的检察干警业务素质不高,难以胜任本职工作,直接影响了执法水平和法律监督的力度。尤其作为基层检察院处于整个检察体系的基础和前沿,与人民群众有着密切的联系和最"亲密"的接触, 基层检察队伍的素质高与低直接关系能否实现好、维护好、发展好最广大人民群众的利益,将具体地反映出是否体现民意,保护民利,赢得民心,也将直接影响到整个检察机关的形象。因此,如何提高基层检察队伍整体素质, 建设一支政治强、业务精、作风硬、纪律严、反应快,能经得起考验的检察队伍,是新时期做好检察工作一项重要而艰巨的任务。近年来,我院面对检察队伍人才资源匮乏,办案力量不足的窘境,坚持以人为本,不靠“等”:等那些具备检察官资格且综合素质较高的人员调入,而靠“有”:靠现有人员,以提高现有人员素质为根本,激发干警的潜力,增强干警的履职水平,有效地解决了人才资源缺乏的矛盾,促进了检察工作的全面发展。近年来,我院检察队伍整体素质显著提高,涌现了一大批先进集体和个人,我院先后被高检院评为“全国先进检察院”、荣记“集体一等功”,多次被省、市检察院评为“先进基层检察院”。
一、以人为本,激发干警工作潜力,增强队伍履职水平
1、以政治理论武装人。在发展社会主义市场经济的历史条件下,处在打击犯罪第一线的检察人员,面临着腐蚀与反腐蚀的严峻考验。为此,我院始终把提高检察队伍的思想政治素质放在首位,切实加强干警的政治能力建设,着力培养干警的危机感和社会责任感,让每位干警都清醒认识到“与其明日找饭碗,不如今朝惜饭碗”。在工作中,我院坚持深化邓小平理论、“三个代表”重要思想、科学发展观以及其他政治理论的学习教育,用科学理论武装每个干警,不断提高干警理论素养,增强干警的政治意识、大局意识、责任意识、服务意识和法治意识。
2、以正确舆论引导人。典型引路是思想政治工作的重要方法。近年来,我院始终坚持正确的舆论导向,积极宣传先进典型,大力宣传工作中的楷模,宣传干警身边的好人好事,充分利用他们的榜样、示范作用,影响、带动全体检察干警,努力形成积极向上的主流舆论和团结和谐的工作氛围。如办公室副主任蔡仕强同志几年如一日,默默无闻,任劳任怨,在平凡的岗位上做出不平凡的成绩,院党组发出了向蔡仕强同志学习的号召,要求全院干警学习他“甘于清贫不埋怨、力扛重担不叫苦、成绩突出不邀功、乐于奉献不索取”的精神,对照检查,取长补短,提高自身素质。
3、以职业道德规范塑造人。职业道德是我们检察工作的指南针,良好的职业道德在很大程度上要靠主体的内心信念来发展和维持。为此,我院始终抓好职业道德这条主线,在进行检察职业道德建设中,强调坚持一切从自我做起,从小事做起,从现在做起,以潜移默化的形式,培养干警热爱检察事业,恪尽职守,无私奉献的精神。工作中,要求干警 “自重、自省、自警、自励”,时时处处出以公心,决不把个人私心掺进执法活动,包括个人利益、个人感情、个人喜好,也不能讲朋友义气、老乡情面或小团体利益,更不能徇私枉法,做到不唯情、不唯钱,只唯法、自觉抵制情的干扰、钱的诱惑、权的压力。
4、以良好环境熏陶人。由于我县是贫困县,待遇条件相对落后,个别干警对工作环境、条件,难免会产生无所适从或是急于求成的思想。对此,我院党组坚持以有形工作推动无形建设的工作理念,加强对干警的教育引导,帮助干警正确认识自己,正确对待工作岗位,在日常工作中,院党组加强干警之间的沟通联系,本着“五心”(即热心、爱心、公心、耐心、细心)关心体贴干警,想干警之所想,急干警之所急,设身处地为干警着想,做好干警的贴心人。同时,院党组在人力、物力、财力上舍得投入,完善了标准的篮球场、羽毛球场、乒乓球室、健身室等硬件设施建设,为干警创造良好的工作生活环境。
5、以有效创建提高人。一个有效的创建活动是增强干警履职水平的最佳载体,创建过程也是灌输正确思想、弘扬队伍新风、提高个人素质的教育过程。近年来,我院以“争创‘五优’科室、争当‘五好’干警”、争当“学习标兵”、“创建‘学习型检察院’、‘学习型科室’、 ‘学习型检察官’”等活动为载体,激发干警争先创优的热情,培养干警良好的工作作风,使每一名检察干警都树立学为终身所需之理念,都能通过学习掌握新思想、新观点、新方法,不断地充实自我,完善自我,展示自我,提高自身的思想观念、执法理念、执法水平和工作作风。
二、创新机制,搭建干警发展平台,强化队伍专业化建设
1、强化学习,以教育培训为切入点,提升队伍专业化建设。
随着我国法制化进程的不断加快,建设一支高素质检察队伍,积极探索提高干警素质的长效机制,使检察干警能够主动适应形势和任务变化,不断创新思想观念、执法理念、工作方法是我们检察工作的重中之中。近年来,我院始终坚持理论联系实际,学以致用,按需施教,注重实效的原则,将创建学习型检察机关作为检察队伍管理的新模式,在全院树立终身学习和团体学习的理念,使学习成为一种经常化、普遍化、制度化的行为。一是强化机制抓学习,让理论学习“专”起来。我院班子带头学习,以检察长为组长的党组学习中心组坚持每月一次集中学习,发挥班子的龙头作用;各科室坚持实行每周五下午学习制度,提高干警的理想信念、业务能力;各干警坚持集中学习与自我学习相结合,自我加压,自我提高,通过自学等方式,撰写学习笔记和心得体会,提高业务水平,确保学习不走过场。二是改进方式抓学习,让理论学习“活”起来。为了解决学习方式单调、内容枯燥、理论学习缺乏内在吸引力和感染力等问题,我院党组在安排落实学习计划时,注意探索多种多样、灵活有效的学习方式,以专题辅导、录像教育、现场观摩、实地调研等方式,让理论学习“活”起来,调动干警的学习积极性。三是改善条件抓学习,让理论学习“强”起来。为了进一步提高广大干警的学习积极性,我院鼓励干警善学、好学、博学,对参加学历教育的干警,在时间、经济上给予支持,我院现有75名干警中本科以上学历45人,占总数的60%。 去年,我院在资金十分紧张的情况下,还投资20多万元建成了图书室、电子阅览室,为干警查阅书籍和资料创造了舒适环境。目前,我院人均一部电脑,各干警基本上都能熟练操作和使用计算机,已基本上实现无纸化办公、电子检务办案。
2、搭建平台,以岗位练兵为着力点,强化队伍专业化建设。
过硬的业务素质和执法能力是公正司法的客观保证,也是抓检察队伍建设最为实在的内容。近年来,我院以岗位练兵为着力点,采取有效措施,增强检察教育培训的系统性、针对性和实用性,按照法理精通、业务娴熟、技能过硬的专业要求,努力实现由补课式、应急性培训向系统化、规范化培训转变;由知识型教育向素质型教育转变;由单纯学历教育向培养复合型、高层次人才的教育转变,促进检察教育的正规化、科学化,提升教育培训的质量,确保队伍能够不断适应新形势、新任务的要求,更好地完成法律赋予的重任。一是搭建横向交流平台。我院本着“缺什么补什么、需要什么练什么”的原则,制定各类人员岗位练兵计划,明确训练内容、方法及应达到的标准,形成钻研业务的氛围。如去年,我们在继由院领导授课的基础上,扩展到有关科室的主要负责人,由科室主要负责人轮流向全院干警传授自己的业务经验,交流工作心得,一年来共举办了保密、侦查监督、公诉、财会、民行、侦查等业务知识讲座7场,促进干警之间的经验交流,从而达到以老带新,共同进步的目的。二是搭建自我展现平台。我院适时组织岗位练兵比赛和业务知识考核,促进岗位练兵活动的开展,使干警能够展现自己的才华,近年来,我院先后举办知识竞赛、演讲比赛等各类活动10多次。如去年6月,我院首次举办了模拟法庭比赛,10月底至11月初,又首次举办了“强素质、促发展”友谊辩论比赛,为干警搭建锻炼自我、施展才华的平台,加强对干警业务能力的实战训练,提高了干警的逻辑思维、临场应变、语言表达等能力。在去年底市院举行的全市检察机关五项业务技能竞赛活动上,全市有22人获奖,仅我院就有8人获取殊荣,其中3人获得第一名。三是搭建公平竞争平台。我院推行各部门工作实绩考核制度,通过严格考核奖惩,建立以工作实绩为核心的考核奖惩体系,不断完善竞争激励机制,打破论资排辈的旧人事制度,使那些有才能的人脱颖而出,使那些在其位不谋其政的人退下来,营造出“干事有舞台,发展有空间”的和谐工作环境,充分调动全院干警的积极性、主动性和创造性,形成拼搏、创新、进取的良好氛围。

国家烟草专卖局关于加强烟草拍卖行管理的通知

国家烟草专卖局


国家烟草专卖局文件



国家烟草专卖局关于加强烟草拍卖行管理的通知

各省、自治区、直辖市及大连、深圳市烟草专卖局:
  为进一步加强对烟草拍卖行的管理,规范烟草专卖品的拍卖行为,特通知如下:
  一、国家局原则上不再审批成立新的烟草拍卖行。国家局以前批准设立的烟草拍卖行或专门拍卖烟草专卖品的拍卖部(名单附后),必须向国家局申请取得《特种烟草专卖经营许可证》后,才能从事烟草专卖品的拍卖活动。
  烟草拍卖行的名称更改为“XX省(自治区、直辖市)烟草拍卖行(部)”。
  二、烟草拍卖行属于中介服务性的企业法人,只有经国家局批准的烟草拍卖行才能从事烟草专卖品的拍卖活动。
  三、烟草专卖品的拍卖是打击走私违法犯罪活动的继续,必须与正常烟草专卖品的经营活动分开。烟草拍卖行的业务工作接受省级局专卖管理部门领导。烟草拍卖行的负责人由省级烟草专卖局任命,报国家局专卖司备案。
  四、没收的走私烟草制品,应委托本省(自治区、直辖市)的烟草拍卖行进行拍卖。在本省(自治区、直辖市)没有烟草拍卖行或拍卖的烟草制品数量较少的特殊情况下,经国家局批准后,可以委托其他省烟草拍卖行拍卖或进行联合拍卖。
  五、没收烟草专卖品的拍卖不得干扰烟草行业正常的生产经营活动,烟草拍卖行不得到烟草行业内的工商企业从事推销、促销活动。
  六、烟草专卖品拍卖成交后,烟草拍卖行与买受人必须签订《拍卖成交确认书》。《拍卖成交确认书》的样式由国家局统一制定。
  七、拍卖的没收走私卷烟销售以前,必须在箱包、条包上加贴国家局印制的“处理没收走私烟”字样标识。
  八、跨省、自治区、直辖市运输拍卖的烟草专卖品,由国家局签发准运证;在省、自治区、直辖市内运输拍卖的烟草专卖品,由省级或地、市级烟草专卖局签发准运证。
  九、烟草拍卖行申办准运证,应当提供以下证明文件:1、没收烟草专卖品的《拍卖成交确认书》;2、委托拍卖书或委托拍卖合同;3、行政处罚决定书或法院判决书、先行变卖通知书;4、合法有效的质量检测等证明文件。
  十、跨省、自治区、直辖市运输拍卖的烟草专卖品,必须纳入国家局烟草专卖品准运证计算机网络管理系统。烟草拍卖行应当按照烟草专卖品准运证计算机网络管理系统的要求,配备相应的计算机硬件设备。国家局负责与各烟草拍卖行进行网络互联。
  十一、烟草拍卖行申办跨省、自治区、直辖市运输拍卖烟草专卖品的准运证,要指定专人负责办理。烟草拍卖行必须在当地输入办理准运证的相关信息,同时向国家局申报本办法规定的相关证明文件。国家局对相关的证明文件审核批准后,根据烟草拍卖行传输的网络信息开具准运证。
  十二、烟草拍卖行应当建立档案管理制度,妥善保存每次烟草专卖品拍卖的相关资料,保存期限为3年。
  附件:需向国家局申请《特种烟草专卖经营许可证》的烟草拍卖行名单


二○○二年八月二日